税务机关可要求进行土地增值是清算的条件有哪几项?

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第二条第(二)项及《土地增值税清算管理规程》(国税发(2009〕91号文件印发)第十条的规定，对符合下列情形之一的，当地主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
    (1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
   (2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
   (3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应要求纳税人在办理注销登记前进行土地增值税清算;
   (4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
根据上述规定，除税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的，在正常情况下，对于应进行土地增值税的清算和税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，均是已竣工验收的房地产开发项目，包括按政策规定视同销售的房地产面积。在实务中，对于上述第(3)种情形，因涉及注销税务登记，因此必须进行土地增值税清算。对于上述第(1)、第(2)种情形，在一般情况下是税务机关与企业进行沟通，根据征管安排进行清算。
对于符合主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件，各地具体规定举例如下:
1.海南省规定
《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》(国家税务总局海南省税务局公告2021年第8号发布)第十四条规定:“符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已销售(包括视同销售)的房地产建筑面积占清算项目总可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(三)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
纳税人符合前款第(三)项情形的，应当在办理注销税务登记前办理土地增值税清算申报。"
2.湖北省规定
《土地增值税征管工作指引(试行)》(鄂税财行便函〔2021〕9号文件印发)第十四条规定:“对符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算申报:
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的
(二)取得清算单位最后一张销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。(三)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
(四)经主管税务机关日常征管工作中发现问题，认为需要进行土地增值税清算，且经县以上税务机关批准的。”
3.广东省规定
《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号发布)第七条规定:“对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
(一)已竣工验收(备案)的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例(以下简称'销售比例’)在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得清算项目最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;失的。”
(三)主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流
4.安徽省规定
《安徽省土地增值税清算管理办法》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号修改)第十八条规定:“符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让(含视同销售)的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但新余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。”
对于纳税人申请注销税务登记的，根据该管理办法第十九条的规定。"纳税人申请注销税务登记，但其开发的房地产开发项目未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算”。
5.广西壮族自治区规定
(广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号发布)第二十一条规定:“符合下列情形之的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
(一)已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或已转让的房地产建筑面积与出租、自用的可售建筑面积合计占清算项目可售建筑面积比例在85%以上的。
(二)取得项目最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的
(三)主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县(市、区)级地方税务局局长批准的。
对于“竣工”条件，该管理办法第二十二条规定:"第二十条、第二十一条中所称的竣工是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形;
(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投人使用(包括交付购买方)。(三)开发产品已取得了初始产权证明”。
   6.福建省规定
《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号)第四条“关于'已转让的房地产建筑面积’计算问题”规定:"根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积’包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产面积。”
7.天津市规定
(天津市土地增值税清算管理办法》(天津市地方税务局公告2016年第24号发布)第八条规定:“符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)房地产开发项目取得最末一张销售许可证满三年仍未销售完毕的;(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。”
8.厦门市规定
《厦门市土地增值税清算管理办法》(厦门市地方税务局公告2016年第7号修订)第十二条规定:"已竣工验收的房地产开发项目，纳税人已转让的房地产建筑面积(含视同销售面积，下同)占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。主管税务机关可要求其报送《房地产项目销售和自用(含出租)情况表》(附件3)。”
该管理办法第十四条第(一)项规定，“对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
(一)已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
纳税人开发的房地产项目存在本办法第二十九条第一款所列视同销售情形的。视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积以计算销售比例。纳税人符合前款第(三)项情形的，应当在办理注销税务登记前办理土地增值税清算申报”。