在土地增值税中关于车库(车位、储藏室等)的处理与成本扣除

2022-10-31 作者:土地增值税网来源:土地增值税网

1.人防车位面积是否可售问题

在土地增值税清算时，人防车位成本的扣除问题是税企最富争议的问题之一。实务中对人防车位的争议主要表现在人防车位的面积是作为可售面积还是不可售面积。有的地方，例如北京「《北京市地税局(关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知>》(京地税地(2003]73号)]、青岛[《青岛市地方税务局关于印发(房地产开发项目土地增值税清算业务指引>的通知》(青地税函(2013]44号)]、湖南[《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》(2014年第7号)]等,要求企业提供证据证明人防车位是否已移交全体业主或者移交人防部门,如果未移交,则作为可售面积,如果移交则作为公共配套设施计入不可售面积。有的地方则允许企业将人防车位直接处理为不可售面积。
2.江西省地下车库(位)的清算处理规定
《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》(国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号)第五下()清问题”规定,销售地下车库(位)取得的收入,不论开具何种票据,均计入“其他类型房地产”的转让收人。对利用地下人防设施改造成地下车库(位)的,其成本费月归集到公共配套设施费中一次性扣除。对单独建造地下车库(位)的,其建造过程中发生的成本费用参照该公告第三条确定的原则进行归集和分摊。已售地下车库(位)面积为已售出的每个车位面积的总和。
土地增值税清算的归集分摊原则为:
(1)多个清算单位之间,扣除项目金额能按不同清算单位直接归集的，先直接归集;不能直接归集的部分,再按各清算单位的建筑面积分摊。
(2)同一清算单位内部,扣除项目金额能按不同受益对象直接归集的，先直接归集;不能直接归集的部分,再按受益对象的建筑面积分摊。
(3)对同一清算单位内部存在不同类型房地产或已售、未售区分的情形，扣除项目金额能按不同受益对象直接归集的,先直接归集;不能直接归集的部分。第一步在已售与未售之间按建筑面积分摊,第二步在普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产之间按建筑面积分摊。
3.江苏省车库(车位、储藏室等)的处理规定
《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》苏地税规C2015]8号)第四条关于车库(位、储藏室等)问题”规定，能够办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)单独转让时房地产开发企业应按其类型房产”确认收并计算成本费用。不能办理权属登记手续的车库(车位储藏室等)，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006]187号)第四条第三项的规定执行。
此外，对“能够办理权属登记手续”应如何理解和把握问题。江苏的执行口经为:根据《江苏省不动产登记条例》第三十八条的规定，依法利用建设用地建造房屋等建筑物、构筑物的，可以申请建设用地使用权及房屋等建筑物、构筑物所有权登记。因此，“能够办理权属登记手续”是指依上述规定可以办理权属登记手续;依上述规定难以确定是否能够办理权属登记手续的,应当函询同级不动产登记部门，请其确认是否能够办理权属登记手续。
房地产开发企业根据项目建设规划建造的地下机械车位，具备停车场(库)同样的功能，属于清算项目的配套设施。因此，纳税人经依法批准建设的地下机械车位,属于《国家税务总局关于房地产开发企业增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006]187号)第四条第三项“停车场(库)”的范围。
根据《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规[2015]8号)第四条的规定，能够办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)单独转让时,房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收人并计算成本费用。不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等),按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006]187号)第四条第三项的规定执行。
截止到定稿时，财政部、税务总局的规范性文件中，没有关于转让非人防地下车位土地增值税处理的具体规定。在江苏等地有地方性具体明确规定。根据《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规(2015]8号)“能够办理权属登记手续”相关的规定,在暂不具备实际办理地下非人防车位产权权属登记条件的地区，转让经依法批准建设的非人防地下车库(车位)的，应纳人土地增值税征税范围。对房地产开发企业与业主之间签订不动产买卖合同、开具销售发票的,认定为土地增值税征税范围的转让房地产。

根据国税发(2006]187号文件第四条第三项的规定房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房会所停车场(库)物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公
共设施，按以下原则处理:
(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
(2)后无偿交政府、公用业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
因此地产开发企业单独转让地下车库、车位能够办理权属登记手续的，属于土地增值税的征税范围，应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用
4.甘肃省无产权地下车库的土地增值税处理规定
根据《甘肃省地方税务局税政一处关于土地增值税清算审核有关问题的通》(甘地税税政一便雨[2017]24号)第一条的规定,据了解,甘肃省房地产开发项目配建的地下车库均不能办理产权证。根据省人防办提供的情况，部分无产权地下车库是开发商利用地下人防工程投资建设。根据省建设厅提供的情况开发商取得的商品房预售许可证，预售总建筑面积不包括其配建的地下车库或利用地下人防工程修建的地下车库面积。
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。因而，无论是配建的地下车库或利用地下人防工程改建的地下车库，只要未获得销售许可或产权移交，其成本、费用均不予扣除。即使开发商与业主签订了车位销售合同，但因事实上只是转让车库的使用权，并未发生权属转移，应视为租赁行为。不论租赁期长短，均不纳入土地增值税征税范围，开发商取得无产权地下车库的租金收入，应按有关规定缴纳营业税(2016年5月1日起缴纳增值税)、房产税等。
5.海南省转让车库的具体规定

《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》第十七条第(十)项规定,转让有产权的地下车库,应计项目可售建筑面积(包括应分摊的车道等地下面积),按规定确认房地产销售收入,其发生的成本费用允许扣除;转让或出租无产权的地下车库使用权的,其收人不计人清算收入，同时不允许扣除其应分摊的成本费用。其他无产权的公共配套设施比照执行。

6.浙江省让渡无产权车库(车位)、储藏室等使用权的处理
《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(2014年第16号)第五条“让渡无产权的车库(车位)、储藏室等使用权的征收”规定,对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式,有偿让渡无产权车库(车位)、储藏室(以下简称无产权房产)等使用权的，其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税。
(1)对清算前取得的让渡收人应并入清算单位收入一并计算征收土地增值税。对不同类型房地产开发产品,应分别计算增值额的，让渡收入应按照建筑面积法在不同类型可售房产之间进行分摊，分别并人不同类型可售房产的收入。
(2)对清算后取得的让渡收入,根据该清算单位土地增值税清算时确定的税负率计算征收土地增值税,即:计算缴纳的应缴土地增值税=无产权房产让渡收入x该清算单位的清算税负率。