土地增值税清算收入的确定你知道吗?
2022-09-28 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
1.简易计税项目=预收款/1.05
(1)价税分离 不含应纳税额
(2)预征允许扣减应预交的增值税
2.一般计税项目三大税种收入差异
(1)增值税销售额=(销售额*土地价款)/1.09
(2)销项税=(销售额-土地价款)/1.09*9%
(3)土地增值税清算收入不含销项税,土地款抵减销项税 并入清算收入
(4)企业所得税收入为价税分离的不含增值税收入
某一般计税项目非普通住宅销售额2.3亿,土地价款0.7亿。
(1)增值税销售额=(23000-7000)/1.09=14679
(2)销项税=(23000-7000 /1.09*9%=1321
(3)土地抵减销项=7000/1.09*9%=578(借:应交税费-应 交增值税-销项税额抵减,贷:主营业务成本)
(4)企业所得税收入=23000/1.09=21101
(5)土地增值税收入=23000-1321=21679
或:21101+578=21679
注:增值税税率变动,收入应分段统计,每阶段清算类别分 为普通住宅、非普住宅、非住宅(其它)三类
3.营改增前销售,预收款全额为收入
4.价外费用(违约金、更名费等)
(1)解除购房合同收取违约金
(2)业主延期付款加收利息、违约金
(3)客户更名加收更名费
例:某清算项目为精装修房,装修有可移动家具、电器,取
得发票3200万元计入开发成本清算时应如何处理?
赠送家用电器
(1)销售前明确承诺赠送的
如果赠送的物品构成房屋的附属设备或设施则属于开发成本,未来可以享受土地增值税的加计扣除,如可视对讲系统、壁挂锅炉、整体厨房、整体卫生间等,否则计入销售费用,如空调、电冰箱、家具等。
(2)如果采用有奖销售形式,由于是否赠送具有不确定性,
或者明确赠送但金额不确定,不论是否人人有份,不论是 否构成不动产的附属设施,均属于销售费用,同时扣缴个 人所得税