如何审核房地产开发成本(或某个明细项目)的归集分配

在清算中，对于“房地产开发成本”各明细扣除项目支出的审计，如果属于(或能够直接归属于)某个成本对象，应直接计人某个成本对象。对于无法直接归属于某个成本对象的共同成本，则需要分配计人各个受益的成本对象。
    在相关开发成本归集分配计算之前，审计人员要根据清算截止日期的基本数据，先确定项目可售面积(已售和未售)、公共配套设施面积、自持自用面积等，然后将确定的成本、费用数据按一定的流程进行分配计算，以确定最终可以扣除的项目金额。在计算过程中产生的计算公式等应形成表格及说明作为清算附列资料报税务机关审核。
     房地产开发成本(各明细项目)分配计算的流程如下:
    (1)首先，确认公共配套设施应承担的金额。即，用总成本在可售物业、自持物业与公共配套设施之间分配，分配后确认公共配套设施应承担的金额，相关计算数据要在清算报告中做出说明。
    (2)其次，确认可售物业与自持房屋面积的总成本金额。即，将公共配套设施承担的金额分配到可售物业和自持物业中。分配后得出可售面积与自持房屋面积的总成本金额，相关计算数据要在清算报告中做出说明。
    (3)再次，确认可售物业中不同类型业态的成本金额。即，在土地增值税申报表确定的普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产三种业态之间进行分配，最终确认三种业态各自的成本扣除金额，相关计算数据要在清算报告中做出说明。

(4)最后，确认不同类型业态房屋已售面积成本。即，分别将不同业态(普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产)的成本在已售和未售面积之间进行分配相关计算数据要在清算报告中做出说明。

房地产开发成本分配计算的方式，在相同前提下，与土地成本分配计算的方式基本一致，为方便查阅参考，除对土地成本分配计算的方式做详细说明外，对房地产开发成本等类似成本费用的分配计算的方式，也做
详细说明。