纳税人转让房地产如何确定土地增值税清算收人(收人的范围)?(看7省规定)

2022-12-05    作者:土地增值税网    来源:土地增值税网

纳税人转让房地产如何确定土地增值税清算收人(收人的范围)?(看7省规定) 图1

关于营改增后土地增值税应税收人确认问题,《财政部国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)第三条第一款规定:“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入”。
    根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条的规定,“营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收人不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额”。

对于收入包括的范围,《土地增值税暂行条例》第五条规定,“纳税人转让房地产所取得的收人,包括货币收入、实物收人和其他收人”。

土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定:“条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”
    各地的具体规定也是围绕上述原则确定的。例如,《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》(国家税务总局海南省税务局公告2021年第7号发布)第四条第一款、《安徽省土地增值税清算管理办法》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号修改)第三十四条、《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号发布)第三十条、《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》(北京市地方税务局公告2016年第7号发布)第二十九条等均规定,纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收人。
    一些地方还对收人的内容进行了进一步的明确,各地具体规定举例如下:
    1.海南省规定
    《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》第五条规定:“纳税人按政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品,以各种名目向购房人另外收取的价款,应计人房地产转让收入征收土地增值税。”
    2.广西壮族自治区规定
   《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》第三十一条第(二)项规定:“纳税人在销售开发产品的过程中,随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费、咨询费等价外收费,应并人房地产转让收人”;第(三)项规定:“因转让房地产而收取的定(订)金、违约金、赔偿金、分期付款(延期付款)利息以及其他各种性质的经济收益,应并人房地产转让收人”;第(四)项规定:“因房地产购买方违约,导致房地产未能转让,转让方收取的定(订)金、违约金不作为与转让房地产有关的经济利益,不确认为房地产转让收人”。
    3.山东省规定
   《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》(山东省地方税务局公告2017年第5号修订)第十一条规定:“房地产转让收入是指纳税人转让房地产
实际取得的转让收人价款、预收款、定(订)金、违约金和其他经济利益,包括货币收人、实物收人和其他收入。”
4.贵州省规定
《贵州省土地增值税清算管理办法》(贵州省地方税务局公告2016年第13号发布)第三十六条规定:“房地产开发企业因销售房地产向购买方收取的违约金、赔偿金、滞纳金、分期(延期)付款利息、更名费以及其他各种性质的经济利益,应当确认为土地增值税的计税收人。
5.天津市规定
《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》(天津市地方税务局公告2016年第25号)第一条规定:“房地产开发项目商品房销售过程中收取的违约金、赔偿金以及其他各种性质的经济利益,应确认为与转让房地产有关的收人。”
6.广州市规定
广州市《土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)》(穗地税函(2012)198号文件印发)第四条第(一)项规定:“房地产开发企业与购买方未签订房地产销售合同,房地产开发企业收取的订金、定金、违约金和赔偿金,不得确认收人;房地产开发企业与购买方签订房地产销售合同后,房地产开发企业收取的订金、定金以及由于购买方违约而产生的违约金和赔偿金,确认为收入。“
7.江苏省规定
(江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规(2012)1号)第三条第(一)项“转让房地产的有关经济利益的确认”规定;
“纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款(延期付款)利息以及其他各种性质的经济收益,应当确认为房地产转让收入。
因房地产购买方违约,导致房地产未能转让,转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益,不确认为房地产转让收入”。

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