【案例分析】信托融资成本在土地增值税清算时能否列入开发费用扣除

2022-11-29    作者:土地增值税网    来源:土地增值税网


【案例分析】信托融资成本在土地增值税清算时能否列入开发费用扣除 图1

房地产企业A公司的X项目预计总投资9亿元,项目前期已投入1亿元并取得了相应的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。尽管开工证件齐全,但其2亿元的注册资本不能满足 30% 最低投资的贷款政策要求,银行不提供信贷支持,工程面临资金断流。A公司为缓解资金紧张状况,吸收B信托投资公司2亿元股权融资,并办理X项目公司工商增资变更手续,正常施工后,剩余开发资金通过预售收入和银行信贷解决,从而满足了项目开发资金需要。双方合同约定,两年后,B信托投资公司持有的X项目公司2亿元股权由A公司以2.60亿元的溢价赎回。


   问:A公司信托融资成本在土地增值税清算时能否列入开发费用扣除?

分析:
在这笔信托股权融资中,X项目公司吸收B信托公司资金,会计处理为:借记“银行存款”科目,贷记“实收资本”科目,按自有资金处理。B信托公司将来转让股权,X项目公司在会计处理上只需改变股东结构即可。若A公司无力购买股权,则X项目公司可以按减资处理。但这样处理有一个问题,即A公司支付的股权融资费用难以作为土地增值税扣除项目。由于X项目公司取得的是股权融资,按照现行土地增值税政策规定,其融资成本也不能作为开发费用扣除,即便x项目公司直接按照 10% 计算可扣除开发费用,仍然会小于其实际融资成本,难免要多承担一笔土地增值税支出。

案例中,B信托公司在房地产企业最缺钱的时间段开始持有X项目公司股权,在X项目取得预售款或取得开发贷款后,随股权撤出并收回资金,这种运作模式实际上是将利息转化为股息和股权转让所得。B信托投资公司在期满后转让股权所得实际上就是利息,这种模式一般称之为“假股权真债权”运作模式。房地产企业之所以舍弃部分税收利益而采用这种模式,主要原因有两个:第一,房地产企业必须达到项目自有资金比例要求,该比例超过 30%方可向银行借款;第二、房地产企业借款缺乏抵押物,而股权融资实际上是自己给自己担保。
   这种模式在税收上的风险在于:信托公司退出时,税务机关可能会要求股权转让方B信托投资公司提供被投资企业X项目公司的评估报告,并按照不低于X项目公司净资产公允价值的份额作价,从而产生纳税调整风险。

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