什么是土地增值税清算?具体规定是什么（附7省规定）

根据《土地增值税清算管理规程》(国税发(2009)91号文件印发)第三条的规定，土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
     各地的具体规定也是围绕这一原则确定的，例如,《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》(国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号发布)第十二条规定，“土地增值税清算，是指符合清算条件的纳税人依照税收法律、法规、规章及其他有关土地增值税的规定，自行计算房地产开发项目应当缴纳的土地增值税额，根据已预缴土地增值税数额，确定补缴或退税额，填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算申报，结清该房地产开发项目应当缴纳土地增值税税款的行为"。

又如。《土地增值税征管工作指引(试行)》(鄂税财行便函〔2021〕9号文件印发)第十二条规定，“土地增值税清算申报，是指符合清算条件的纳税人依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，自行计算房地产开发项目应当缴纳的土地增值税税额，根据已预缴土地增值税税额，确定补缴或退税额，填报土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算申报，结清该房地产开发项目应当缴纳土地增值税税款的行为"。

应进行土地增值税清算的要具备哪些条件?
   根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006]187号)第二条第(一)项及《土地增值税清算管理规程)(国税发〔2009)91号文件印发)第九条的规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算:
   (1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(3)直接转让土地使用权的。
   根据上述政策规定，凡是完成项目全部转让行为的，即符合文件规定的三种情形之一的，均应进行土地增值税的清算，即企业要根据政策申请土地增值税清算。
在实务中，各地对应进行清算的“竣工”条件等进行了一定的细化规范。各地具体规定举例如下:
   1.海南省规定
  《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》(国家税务总局海南省税务局公告2021年第8号发布)第十五条规定:“本规程第十三条和第十四条所称“竣工’和'竣工验收’,是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件
   (一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案:

(二)开发产品已开始交付购买方:
  (三)开发产品已取得了初始产权证明。”
   2.广东省规定
  (国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程2(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号发布)第六条规定:“纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算:
   (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(三)直接转让土地使用权的;
   (四)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。”
   3.安徽省规定
  《安徽省土地增值税清算管理办法》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号修改)第十七条规定:“纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算:
 (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售(含视同销售)的;(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(三)直接转让土地使用权的。”
对于上述所称竣工，该管理办法第二十条规定，土地增值税清算所称“竣工”，“是指除土地开发外，其房地产开发项目符合下列条件之一:
(一)房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案;(二)房地产开发项目已开始交付购买方;
(三)房地产开发项目已取得了初始产权证明”。
4.广西壮族自治区规定
(广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号发布)第二十条规定:“符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算:
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。(三)直接转让土地使用权的。
(四)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。”
5.北京市规定
《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》(北京市地方税务局公告2016年第7号发布)第十四条规定，竣工，是指除土地开发外，纳税人建造、开发的房地产开发项目，符合下列条件之一:
(1)房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案，
(2)房地产开发项目已开始投人使用。开发项目无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理竣工(完工)备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续(包括人住手续)或已开始实际投人使用时，为开发项目开始投人使用。
(3)房地产开发项目已取得了初始产权证明。
6.天津市规定
对于“全部竣工”和“已竣工验收”的把握,《天津市土地增值税清算管理办法》(天津市地方税务局公告2016年第24号发布)第九条规定，“全部竣工”和“已竣工验收”是指除土地开发外，房地产开发项目已取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。
7.西安市规定
对于房地产开发项目全部竣工、完成销售的把握，《西安市地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》(西地税发〔2010〕235号)第九条规定:“《规程》第九条(一)款中'房地产开发项目全部竣工、完成销售的’是指所有开发产品经有关部门竣工验收、全部销售并收讫营业收入款项或者已开具索取营业收人款项凭据的项目。对开发产品虽未销售但已发生自用、出租、出借等情形，在统计口径上视同已完成销售，但对未发生产权转移的不征收土地增值税”。