如何确定土地增值税清算单位?（案例分析）

确定土地增值税的清算单位是清算业务的前提和基础，从政策上讲，应以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
    在实务中，因项目开发的具体情况比较复杂，各地税务机关根据各自不同的房地产市场管理政策，对清算单位的确定进行了规范。从各地实施情况看，确定清算单位的标准(依据)包括:立项审批、工程施工许可证、销售许可证、规划设计(分期)、会计核算单位、竣工备案证以及税务机关征管政策确定等。虽然具体方式有多种，但基本遵循以下三个原则:
   一是以审批、备案立项为基本原则。即一般以立项对象为清算单位。
   二是各环节统一制约原则。即立项、规划、施工及销售相关证照内容基本相统一的原则，主要是针对分期开发，以分期立项或以分期取得施工许可证和销售许可证标明的项目为清算单位。
   三是相对独立原则。即分期开发的，其立项、规划、施工及销售等与其他期间或项目能够相对独立。
   清算单位的确定既是纳税人土地增值税清算前期的重要工作，也是税务机关审核的重点之一。企业(或税务师事务所)在确定清算单位时，首先应根据当地税务机关房地产开发项目管理情况确定清算单位，对于在税务机关项目管理中已经明确的清算单位，且各项成本费用的归集核算均清晰合规，则可以直接确定;由于种种原因(例如项目规划改变等)无法准确确定清算项目的，则需要根据当地政策规定及开发项目的具体情况，从合理的角度进行详细分析，在初步确定清算单位后，再与主管税务机关进行充分沟通，最后确定合理的清算单位。
    根据土地增值税征管规定，税务机关从开发项目的立项就开始进行税收跟踪管理，因此清算单位的确定应该从项目备案时就预先确定，后期可以根据情况的变化，依据征管规定进行合理调整。税务师事务所在确定清算单位时，要关注税务机关相关管理的具体情况，即企业填报的各类相关管理表格信息。
    案例分析：

以立项为清算单位
   1.取得一个立项的清算单位确定。
   房地产开发公司A拍得一块地，取得发展改革委的一个立项--甲项目，该项目不分期开发，在项目开发之初，A公司将甲项目向主管税务机关备案，那么清算单位就可以确定为甲。
   对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报主管税务机关备案。
    2.一个立项分期开发的清算单位确定。
房地产开发企业B拿了一块地，取得发展改革委的一个立项--乙项目。由于建筑面积近200万平方米，因此该企业自行分成三个片区(乙1、乙2、乙3)单独开发，并且在项目开发之初，将乙1、乙2、乙3向主管税务部门进行项目登记备案，那么清算单位可确定为乙1、乙2、乙3。
    3.一个立项分期开发中途发生变化的清算单位确定。
房地产开发公司C拿了一块地，取得发展改革委的一个立项--丙项目。该企业自行分成四个片区(丙1、丙2、丙3、丙4)单独开发，并且在项目开发之初，将丙1、丙2、丙3、丙4向主管税务部门进行项目登记备案。但实际情况发生变化，企业将丙1、丙2作为甲1、丙3、丙4作为甲2进行开发。那么C公司应先与主管税务部门沟通，进行项目备案修改，将甲1、甲2做新备案。此时，清算单位可确定为甲1、甲2。