土地增值税清算时层高系数法实践应用

    廊坊市地方税务局《关于若干政策执行口径问题的解释》(2015年第1)有这样的内容:

    案例:某房地产公司清算项目A包含不同类型用房，其中普通住宅可售建筑面积20000m2，已售18000m2、非普通住宅可售建筑面积10000m2，已售9000m2(住宅层高3米);商用号可售建筑面积5000，已售4500m2，其中商用房层高4.5米的有3000m，已售2700mm 5.5米的有2 000m，已售1800m。扣除项目金额为10 000 万元。要求:按建筑面积分推法或层高系数建筑面积分摊法分别计算可扣除项目金额。 
(一)建筑面积分摊法
    (1)计算每平方米应分摊的扣除项目=扣除项目总金额÷总可售面积
=10 000÷(20 000+10 000+5 000)=0.2857(万元/m)
    (2)已售普通住宅应分摊的扣除项目=0.2857万元x18000m=5142.6万元(3)已售非普通住宅应分摊的扣除项目=0.2857万元x9000m=2571.3万元(4)已售商用房应分摊的扣除项目=0.2857万元x4500m=1285.65万元已售房扣除金额合计:8 999.55 万元。(二)层高系数建筑面积分摊法
1.计算层高系数
(1)4.5米商用房层高系数=该类型用房层高÷住宅层高=4.5÷3=1.5(2)55米商用房层高系数=该类型用房层高÷住宅层高=5.5÷3=1.83
2.计算层高系数面积
(1)总层高系数面积=∑(某类型用房层高系数x某类型用房可售建筑面积)
=1x20 000+1x10 000+1.5x3 000+1.83x2 000=20000+10 000+4500+3660=38 160(m)

(2)某类型用房已售部分的层高系数面积一某类型用房层高系数x某类型用房已售建筑面积
①普通住宅已售部分层高系数建筑面积:1x18000=18000(m)②非普通住宅已售部分层高系数建筑面积:1x9000=900(m)
③4.5米商用房已售部分层高系数建筑面积:1.5x2700=4050(m)④5.5米商用房已售部分层高系数建筑面积:1.83x1800=3294(m)。
3.计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本
某类型用房已售部分_房地产开发，总层高系数x某类型用房已售部分的
应分摊的房地产开发成本 总成本 面积 层高系数面积 
(1)普通住宅已售部分应分摊的房地产开发成本=10000÷38160x18000=4716.98(万元)。
(2)非普通住宅已售部分应分摊的房地产开发成本=10000÷38160x9000=2358.49(万元)。
(3)45米商用房已售部分应分摊的房地产开发成本=10000÷38160x4050=1061.32(万元)。
(4)55米商用房已售部分应分摊的房地产开发成本=10000÷38160x3294=863.21(万元)。
商铺小计扣除金额:1924.53万元。已售房扣除金额合计:9000万元。

《新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》(新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号)“六、关于清算单位中住宅与商业用房的建筑安装工程费扣除问题”指出:
       清算单位中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整，其余扣除项目成本不得按层高系数调整。
    商业用房层高系数小于15的，其建筑安装工程费不予调整。
       商业用房层高系数=商业用房单层层高/单层住宅层高
吉林省(2014年6月19日全省土地增值税清算工作会议上明确土地增值税有关业务问题，全省统一执行不另行发文)对于楼层高度不同，可否采用层高系数法分摊成本、费用的问题解答如下:
依据:
土地增值税清算规程第二十一条规定，纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
处理方法:
单栋建筑物既有住宅又有其他类型房产的，其他类型房产用房的建筑成本可以按照层高系数予以调整。其余扣除项目金额不得按层高系数调整。
其他类型房产层高系数=其他类型房产层高/住宅层高