土地增值税清算：价格明显偏低的处理与正当理由的界定看税局怎么说？
2022-10-25 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
何为房地产销售价格明显偏低,以及什么是正当理由的界定,截至本书定稿国家财税主管部门没有给出界定标准，海南等省土地增值税管理相关文件中，给出如下地方界定标准。
(一)海南省价格明显偏低与正当理由的界定《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》第六条规定，纳税人申报的房地产销售价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的,可认定为房地产销售价格明显偏低。
这里的“纳税人申报的房地产销售价格低于同期同类房地产平均销售价格30%的”按如下方法计算确定:
(1)区分房地产类型,计算销售均价。
销售均价-房地产总销售收入÷已售总建筑面积
(2)区分房地产类型,确认销售价格偏低的房屋。销售价格偏低30%的计算公式为:
(销售均价一单套销售均价)÷销售均价30%
(3)区分房地产类型，调整销售价格偏低的房屋价格。
(4)销售价格偏低30%的房屋的销售均价=同类型房地产销售均价
《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》第七条规定，符合下列条件之一的房地产销售价格明显偏低，视为有正当理由:
(1)人民法院判决或裁定的转让价格。
(2)政府有关部门确定的转让价格。
(3)经主管税务机关认定的其他情形。
根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》苏地税规(2012]1号)第三条“房地产转让价格明显偏低的收人确定”的规定，对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的,应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。
对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由:
(1)法院判定或裁定的转让价格。
(2)以公开拍卖方式转让房地产的价格。
(3)政府物价部门确定的转让价格。
(4)经主管税务机关认定的其他合理情形。
(三)贵州省价格明显偏低与正当理由的界定
《贵州省土地增值税清算管理办法》第三十一条规定,房地产开发企业销售开发产品的价格低于同类开发产品平均销售价格 30%以上或者低于成本价而又无正当理由的，主管地方税务机关有权核定其销售价格，但下列情形除外:(1)采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品。
(2)由法院判决或裁定价格的开发产品。
(3)采取公开拍卖方式确定价格的开发产品。
(4)经主管地方税务机关认定的其他合理情形。
符合上述规定的情形，其收入按以下方法和顺序确认:(1销售同地产项目同类房地产的平均价格确定。
(2)地开发企业在同一地区同一年度同类房地产的平均销售价格确定。
(3)由主管地方税务机关参照当地、当年同类房地产市场价格或评估价值确定。
根据(土地增值税暂行条例》第九条的规定，纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，应按照房地产评估价格计算征收。根据(土地增值税暂行条例实施细则》的规定，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价格低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。隐瞒虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收人。
根据(江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规(2012]1号)的规定，纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。因此管税机关能够确定“纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”,也不能直接根据同期同类房地产平均销售价格核定其转让价格,而应当委托有资质的房地产评估机构评定交易价，并考虑其是否存在正当理由。如果纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价,又无正当理由的,则应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。
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