2022土地增值税清算条件的7个省份地方具体规定

一，应清算条件

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

(3)直接转让土地使用权的。

二，可清算条件

    根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税(2006]21号)第三条“关于土地增值税的预征和清算问题”的规定，对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的,税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则,对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定。

(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的。

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。对此种情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

(4)省税务机关规定的其他情况。

【例·单选】是( )。

B.房地产开发项目尚未竣工但已销售面积为 50%的

C.转让未竣工结算房地产开发项目50%股权的 

D.取得销售(预售)许可证满1年仍未销售完毕的

【解析】 根据《土地增值税清算管理规程》(国税发(2009]91号)第九条的规定，符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:
(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

(3)直接转让土地使用权的。因而，选项A正确。

三，清算条件的地方具体规定
1.安徽省的土地增值税清算条件
    根据《安徽省土地增值税清算管理办法》的规定,纳税人符合下列条件之一的,应当进行土地增值税清算:
(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售(含视同销售)的。

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

(3)直接转让土地使用权的。
(4)纳税人申请注销税务登记,但其开发的房地产开发项目未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让(含视同销售)的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
     可见,对“纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的”这种情形,国家税务总局《土地增值税清算管理规程》将其作为可清算条件，而《安徽省土地增值税清算管理办法》将其作为应清算条件。

2.辽宁省的土地增值税清算条件
    根据《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》[辽地税发(2007)102号，根据《国家税务总局辽宁省税务局关于发布修改部分税收规范性文件的公告》(2018年第3号)修改]第五条的规定，符合下列情况之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续:
(1)全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的,在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目;根据辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定,以工程验收部门核发(辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限。
(2)整体转让未竣工的房地产开发项目。

(3)直接转让土地使用权的项目。
根据《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》第六条的规定，符合下列情况之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
(1)纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收,在整个预(销)售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85%(含)以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
(3)税务机关认定有可能造成税款流失、经县级(含县级)以上主管税务机关批准清算的开发项目。
(4)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

3.广东省的土地增值税清算条件
    根据《广东省税务局土地增值税清算管理规程(暂行)》[广东省地方税务局公告2014年第3号印发,根据《国家税务总局广东省税务局关于公布税费规范性文件清理结果的公告》(2018年第1号)修改]第六条的规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算:
(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

(3)直接转让土地使用权的。
(4)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
    根据《广东省税务局土地增值税清算管理规程(暂行)》第七条的规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
(1)已验(备案)的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例(以下简称“销售比例”)在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
(2)取得清算项目最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

(3)管关有据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失,经县以上税务局长批准的。

4.兰州市的土地增值税的清算条件
    根据《兰州市房地产开发企业土地增值税清算管理暂行办法》第四条的规定,符合下列情况之一的,纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续:
(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售并能够准确核算的。

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

(3)直接转让土地使用权的。
《兰州市房地产开发企业土地增值税清算管理暂行办法)第五条的规定，符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
(1)已竣工验收的房地产开发项目，其转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
(4)主管税务机关在项目管理中发现纳税人有涉嫌偷逃税款、利润异常或存在问题的房地产开发项目。
(5)主管税务机关规定的其他情况。
5.海南省的土地增值税清算条件
《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》第十三条规定，符合下列条件之一的，纳税人应进行土地增值税清算:
(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

(3)直接转让土地使用权的。
《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》第十四条规定，符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
(1)已竣工验收的房地产开发项目，已销售(包括视同销售)的房地产建筑面积占清算项目总可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
(3)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
纳税人符合“申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的”情形的，应当在注销税务登记前办理土地增值税清算申报。
这里所称“竣工”和“竣工验收”，是指除土地开发外。其开发产品符合品符合下列条件之一
(1)开发工产管理部案

(2)开发产品已开始交付购买方。
(3)开发产品已取得了初始产权证明。

6.西藏自治区的土地增值税的清算条件
    根据(西藏自治区土地增值税清算管理规程(试行)》第十二条的规定,纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算:
(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

(3)直接转让土地使用权的
《西藏自治区土地增值税清算管理规程(试行)》第十三条规定,对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
(2)取得清算项目销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
(4)主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。
(5)国家税务总局西藏自治区税务局规定的其他情况。

7.福建省关于“已转让的房地产建筑面积”的具体规定
    《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(福建省税务局公告2018年第21号)第四条规定，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006]187号)第二条的规定,已工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“转让的房地产建筑面积”包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励资资偿取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售的房地产面积。