【汇总】现行土地增值税及契税免税政策
2023-01-13 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
1、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税
2、个人互换住房的免税土地增值税
3、个人销售住房免征土地增值税
4、销售普通住房增值额未超过扣除项目金额20%免征土地增值税
5、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税
6、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税
7、企业改制重组暂不征收土地增值税
8、资产管理公司处置房地产免征土地增值税
9、被撤销金融机构用来清偿债务的房地产免征土地增值税
10、合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税
11、因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税
12、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税
1、已购共有住房补缴土地出让金和其他出让费用免征契税
2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的免征契税
3、夫妻之间变更房屋、土地权属或共有份额免征契税
4、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋
5、土地使用权、房屋交换价格相等的免征，不相等的差额征收；土地、房屋被县级以上政府征用、占用后重新承受土地、房屋权属减免契税
6、因不可抗力灭失住房而重新购买住房减征或免征契税
7、售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税
8、易地扶贫搬迁实施主体取得安置房源、住房土地免征契税
9、易地扶贫搬迁贫困人口取得的安置住房免征契税
10、公租房经营管理单位购买住房作为公租房免征契税
11、军建离退休干部住房移交地方政府管理的免征契税
12、农村集体经济组织股份改革免征契税；农村集体经济组织清产核免征契税
13、农村饮水工程承受土地使用权免征契税
14、被撤销金融机构接收债务方土地使用权、房屋所有权免征契税
15、农村合作接收农村合作基金的房产、土地权属免征契税
16、承受房屋、土地用于养老、托育、家政免征契税
17、社会力量办学、用于教育承受土地、房产免征契税
18、企业、事业单位改制重组承受土地、房屋权属免征契税
19、文化事业单位转制为企业时免征契税
1、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）第四条规定，细则所称的“赠与”是指如下情况：
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
2、个人互换住房的免征土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）第五条规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
3、个人销售住房免征土地增值税
《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
即个人销售的住房，不论是普通住房还是非普通住房，不论首套住房还是两套及两套以上住房，均免征土地增值税。
4、销售普通住房增值额未超过扣除项目金额20%免征土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条，有下列情形之一的，免征土地增值税：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条 条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在10以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格12倍以下。
各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上：即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格12（144）倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。
对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
5、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税
根据《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2019年第61号）的规定：
四、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
八、享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集）,并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。
九、纳税人享受本公告规定的优惠政策，应按规定进行免税申报，并将不动产权属证明、载有房产原值的相关材料、纳入公租房及用地管理的相关材料、配套建设管理公租房相关材料、购买住房作为公租房相关材料、公租房租赁协议等留存备查。
本公告执行期限为2019年1月1日至2020年12月31日。
6、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）第二条规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
7、企业改制重组暂不征收土地增值税
根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知 》（财税[2018]57号 ）的规定：
一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。
二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
七、企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时，应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、改制重组协议或等效文件，相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据（复印件）等书面材料。
八、本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。
九、本通知执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日。
8、资产管理公司处置房地产免征土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税［2001］10号）的规定：
一、享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。
三、资产公司收购、承接、处置不良资产可享受以下税收优惠政策：
5、对资产公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。
9、被撤销金融机构用来清偿债务的房地产免征土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税［2003］141号）第一条规定，经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社，对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，被撤销金融机构转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外，被撤销的金融机构所属、附属企业，不享受免征土地增值税优惠政策。
10、合作建房，分房作为自用暂免征收土地增值税
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）第二条规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
11、因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税
因国家建设需要，被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入免征土地增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第二款规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定，所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
12、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
1、财税【2004】134号《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》
第三条 已购共有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。
2、《中华人民共和国契税暂行条例》
第六条 有下列情形之一的，减征或者免征契税：
（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；
（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；
（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
3、财务【2014】4号，财政部和国家税务总局2013年12月31日下发《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》
经研究，现将夫妻之间房屋、土地权属变更有关契税政策通知如下：
在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
4、《中华人民共和国契税暂行条例》
第六条 有下列情形之一的，减征或者免征契税：
（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；
（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
5、财法字【1997】52号《中华人民共和国契税暂行条例细则》
第十条土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。
第十五条根据条例第六条的法规，下列项目减征、免征契税：
（一）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。
（二）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
（三）依照我国有关法律法规以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。
6、财税【2008】62号 《财政部 国家税务总局 关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知》
第四条 契税：因地震灾害灭失住房而重新购买住房的，准予减征或者免征契税，具体的减免办法由受灾地区省级人民政府制定。
7、财税【2012】82号《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经研究，现就近期各地反映的契税政策执行中若干问题通知如下：
第一条、对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。
第三条、市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
8、财税【2013】101号《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》：
第三条、对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。
第五条、个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。
9、财税【2018】135号《财政部 国家税务总局关于易地扶贫搬迁税收优惠政策的通知
第一条、关于易地扶贫搬迁贫困人口税收政策 第二款 对易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的安置住房，免征契税。
10、财政部税务总局公告2019年第61号《财政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》
第一条、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。
11、财税字【2000】176号《财政部 国家税务总局关于免征军建离退休干部住房移交地方政府管理所涉及契税的通知》
根据国务院、中央军委指示精神，民政部、总后勤部等八部（委、局）日前发出的《关于印发〈移交政府安置的军队离退休干部住房保障改革实施办法〉的通知》（〔2000〕后营字第70号）规定：军队离退休干部住房由国家投资建设，军队和地方共同承担建房任务，其中军队承建部分完工后应逐步移交地方政府管理。
军建离退休干部住房移交地方政府管理是军队离退休干部住房保障和管理方式的调整，是军队住房制度改革的重要措施之一。为配合国务院、中央军委决策的顺利实施，免征军建离退休干部住房及附属用房移交地方政府管理所涉及的契税。
12、财税【2017】55号《财政部 国家税务总局关于支持农村集体产权制度改革有关税收政策的通知》
第一条、对进行股份合作制改革后的农村集体经济组织承受原集体经济组织的土地、房屋权属，免征契税。
第二条、对农村集体经济组织以及代行集体经济组织职能的村民委员会、村民小组进行清产核资收回集体资产而承受土地、房屋权属，免征契税。
13、财政部税务总局公告【2019】67号《国家税务总局关于继续实行农村饮水安全工程税收优惠政策的公告》
为确保如期打赢农村饮水安全脱贫攻坚战，支持农村饮水安全工程(以下称饮水工程)巩固提升，现将饮水工程建设、运营的有关税收优惠政策公告如下：
第一条、对饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权，免征契税。
14、财税【2003】141《财政部 国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知 》
第一条、被撤销金融机构清理和处置财产可享受以下税收优惠政策：
第3款 对被撤销金融机构在清算过程中催收债权时，接收债务方土地使用权、房屋所有权所发生的权属转移免征契税。
15、银发[2000]21号《中国人民银行 农业部 国家发展计划委员会 财政部 国家税务总局关于免缴农村信用社接收农村合作基金会财产产权过户税费的通知》
为了做好农村合作基金会的清理整顿工作，增强农村信用社抗风险能力，减少农村信用社接收农村合作基金会的负担，经国务院同意，农村信用社在办理接收农村合作基金会财产产权过户手续时，减免有关税费。具体通知如下：
对于农村信用社在清理整顿过程中，接收农村合作基金会的房屋、土地使用权等财产所发生的权属转移免征契税，所办理的产权转移书据免征印花税；免收土地登记费和交易费；免收房产登记费和丈量费等其他费用；降低中介机构收取的评估费等中介服务费标准；免缴地方政府规定的交通工具过户费。
16、财政部 税务总局公告【2019】第76号 《关于养老、托育、家政等社区家庭服务业税费优惠政策的公告为支持养老、托育、家政等社区家庭服务业发展，现就有关税费政策公告》如下：
第一条、为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，按照以下规定享受税费优惠政策：
（三）承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务的，免征契税。
17、财税[2001]156号 《财政部 国家税务总局关于社会力量办学契税政策问题的通知》
根据《中华人民共和国教育法》提出的“任何组织和个人不得以营利为目的举办学校及其他教育机构”的精神，以及国务院发布的《社会力量办学条例》中关于“社会力量举办的教育机构依法享有与国家举办的教育机构平等的法律地位”的规定，对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门批准并核发《社会力量办学许可证》，由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，比照《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第（一）款的规定，免征契税。
18、财税[2018]17号 《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财政局：
为贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发〔2014〕14号），继续支持企业、事业单位改制重组，现就企业、事业单位改制重组涉及的契税政策通知如下：
一、企业改制
企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
二、事业单位改制
事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。
三、公司合并
两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。
四、公司分立
公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。
五、企业破产
企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。
六、资产划转
对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。
同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
七、债权转股权
经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
八、划拨用地出让或作价出资
以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。
九、公司股权（股份）转让
在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
19、财税[2019]17号 《财政部 国家税务总局关于继续实施支持文化企业发展增值税政策的通知》
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、党委宣传部，新疆生产建设兵团财政局，国家税务总局各省、自治区、直辖市、计划单列市税务局：
为贯彻落实《国务院办公厅关于印发文化体制改革中经营性文化事业单位转制为企业和进一步支持文化企业发展两个规定的通知》（国办发[2018]124号）有关规定，进一步深化文化体制改革，继续推进国有经营性文化事业单位转企改制，现就继续实施经营性文化事业单位转制为企业的税收政策有关事项通知如下：
第一条、经营性文化事业单位转制为企业，可以享受以下税收优惠政策：
（四）对经营性文化事业单位转制中资产评估增值、资产转让或划转涉及的企业所得税、增值税、城市维护建设税、契税、印花税等，符合现行规定的享受相应税收优惠政策。