土地增值税中如何确定核定征收的扣除项目金额?以及征收率（附地方规定）

一，如何确定核定征收的扣除项目金额?

   根据《税收征收管理法》第三十五条规定的精神，对于因法律列举的难以查账等各种无法准确计算应纳税款的情况，在核定征收中，有的地方明确采取核定扣除项目金额的方式。具体举例如下:
   1.海南省规定
   根据《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》(国家税务总局海南省税务局公告2021年第8号发布)第二十五条的规定，对符合核定征收的房地产开发项目，主管税务机关要逐项核定销售收人和扣除项目金额，确定应缴纳的土地增值税。扣除项目金额具体如下:
   (1)土地价款。根据纳税人报送的资料，政府土地管理部门提供的土地价款或同期同类基准地价，确定土地价款。
  (2)房地产开发成本按照当地工程造价参考指标核定。
  (3)房地产开发费用。开发费用=(土地价款+已核定开发成本)x10%。

(4)与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目的金额按照规定计算确认。

2.湖北省规定
   《土地增值税征管工作指引(试行)》(鄂税财行便函(2021)9号文件印发)第四十六条规定:“在清算审核过程中，主管税务机关认定纳税人计税依据准确，但存在开发成本、开发费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的情形，可按照以下方法核定开发成本、开发费用:
    (一)确定土地价款。以自然资源部门提供的土地价款或同期该地块基准地价为准。
    (二)核定开发成本。成本核定可选择以下方式确定:
   1.房地产开发企业上报政府相关部门审定或备案的房地产投资总规模、土地成本、工程造价成本等相关数据，或者房地产开发企业在自然资源部门办理产权初始登记中有关开发成本等相关数据;
   2.参照住建部门公布的建筑工程造价成本或竣工验收报告确定的建筑成本;
   3.同一地区、同一类型、同一年度、销售档次相近的房地产开发成本。
  (三)核定开发费用。可按照'取得土地使用权所支付的金额’与“房地产开发成本’金额之和的10%计算扣除。
   当开发成本按照核定方式确定时，开发费用=(土地价款+已核定开发成本)x10%。”
    3.深圳市规定

根据《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》(国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号发布)第二十七条第(二)项的规定，在核定征收中，主管税务机关可按照以下方法核定开发成本、开发费用:

(1)确定土地价款。以国土产权管理部门提供的土地价款或同期该地块基准地价为准。
   (2)核定开发成本。成本核定可选择以下方式确定:
    ①房地产开发企业上报政府相关部门审定或备案的房地产投资总规模、土地成本、工程造价成本等相关数据或者房地产开发企业在国土产权管理部门办理产权初始登记中有关土地成本以及开发成本等相关数据。
   ②参照住房建设部门公布的建筑工程造价成本。
   ③同一地区、同一类型、同一年度、销售档次相近的房地产开发成本。

(3)核定开发费用。开发费用=(土地价款+已核定开发成本)x10%。
   4.广西壮族自治区规定
  《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号发布)第五十二条规定:“纳税人申报的计税依据明显偏低且无正当理由的按照本办法第三十二条、第三十三条执行。
    单位建筑安装工程费明显偏高且无正当理由的按照本办法第四十二条执行。”

该管理办法第四十二条规定:“单位建筑安装工程费明显偏高的，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明，纳税人拒不提供或无正当理由的，按照以下方法处理:
   (一)主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定建筑安装工程费，并据以计算扣除。
   (二)主管税务机关可委托当地建设工程造价管理部门进行评估，根据建设工程造价管理部门出具的建安造价报告确认建筑安装工程费的单位面积金额标准，并据以计算扣除。”
   5.浙江省规定
    《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》(浙江省地方税务局公告2015年第8号)第四条第(一)项规定:“对按核定征收方式进行清算的项目，主管地税机关应采取通过国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等因素，按不同类型房产分别进行评估，并经主管地税机关审核合议，区分不同类型房产核定应征税额。
清算项目核定征收率原则上不得低于5%。”


   二，如何确定核定征收率?

   《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第七条第一款规定，房地产开发企业有符合核定征收条件之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。
   《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发(2010〕53号)第四条规定:“对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”
    根据上述政策规定，各地根据不同情况制定了相应的核定征收率，具体规定举例如下:
    1.海南省规定
     根据《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》(国家税务总局海南省税务局公告2021年第8号发布)第二十五条第(三)项的规定，对符合核定征收的房地产开发项目，主管税务机关根据该条第(一)项、第(二)项规定的方法确认销售收人和扣除项目金额后，区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产，分别计算增值额和增值率，确定应缴纳的土地增值税。
    核定征收的各类型房地产应缴纳的土地增值税，税负率原则上不得低于5%。
    2.深圳市规定
    根据《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》(国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号发布)第二十七条第(一)项的规定，在核定征收中，“主管税务机关可以参照房地产开发行业中经营规模、开发模式相近的纳税人在同一地区、同一年度开发的房地产项目的税负水平核定征收率”。
    3.福建省规定
    《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号)第八条第(一)项规定:“在土地增值税清算过程中，对房地产开发企业符合核定征收条件的，可以实行核定征收。其中:普通住房核定征收率不得低5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住房核定征收率不得低于6%。”
    4.武汉市规定
    《国家税务总局武汉市税务局关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告》(国家税务总局武汉市税务局公告2018年第3号)第二条规定:“土地增值税核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分。
    (一)江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、东湖生态旅游风景区按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，分别为5%、7%、9%。
    (二)东西湖、汉南、蔡甸、新洲、黄陂、江夏区按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，分别为5%、6%、8%。
    (三)单纯土地转让为10%。”
     5.河南省规定
    《河南省地方税务局关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告》(河南省地方税务局公告2017年第3号)第二条“土地增值税核定征收率”规定:
   “(一)房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在20000元/平方米(含)至30 000元/平方米的，核定征收率为12%。
     (二)房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在30000元/平方米(含)以上的，核定征收率为15%。
     (三)有下列行为之一的，核定征收率调整为15%。
     1.擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的。
     2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的。
    3.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。
    4.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，
逾期仍不清算的”。
    6.天津市规定
   《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》(天津市地方税务局公告2016年第25号)第八条“关于确定房地产开发项目核定征收率的问题”规定:
    “(一)普通标准住宅的核定征收率为6%;
      (二)非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%;(三)无法准确区分不同房地产类型的，核定征收率为8%”。