土增增值税中新建房与旧房的具体界定及7个省份规定

一，新建房与旧房的界定原则
根据《财政部国税务于土地增值税一具体问题规定的通知》财税字(199548号)第七条关于新建房与旧房的界定问题”的规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均展旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区直辖政厅(局)和务局具体规定。
    二，新建房与旧房的具体界定标准
    1.江苏省的新建房认定标准

根据《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规[2015]8号)第六条“关于新建房问题”的规定，房地产开发企业建造的商品房(不含已列人固定资产或作为投资性房地产的房屋)，应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。非房地产开发企业自建房屋，自房屋竣工之日起3年内(含)转让的,可按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。

在此之前，根据(转发(财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体同题规定的通知>的通知》苏财税{1995}24号苏地税发{1995}143号)第一条的规定，“旧房”，是指建成后已交付使用了一定时间的房产，其使用时间可掌握在一
年以上。
   【问】 江苏南京甲房地产开发企业将部分的商品房办理到自己名下当进行抵押融资，并未实际使用。请问:再转让时是按新建房还是旧房征收土地
增值税?
   【解析】 根据《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规(2015]8号)第六条的规定,房地产开发企业建造的商品房(不含已列入固定资产或作为投资性房地产的房屋)，应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。
   因此,对于房地产开发企业因根据相关规定对部分的商品房办理到自己名下或用于抵押融资，并未实际使用，应按照新建房缴纳土地增值税。但对房地产开发企业将自建商品房转入固定资产或作为投资性房地产核算的，一般认为房屋已交付使用，应按照旧房相关规定缴纳土地增值税。
    【问】 江苏某市开发区内的A公司,转让工业园区厂房。请问是按照转让旧房还是转让新房的相关规定计算缴纳土地增值税?
   【解析】根据《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规(2015]8号)第六条的规定,非房地产开发企业自建房屋,自房屋竣工之日起3年内(含)转让的,可按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。
    因此，对于非房地产开发企业自行建造工业厂房,对其建造的房屋3年内转让的，可按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税;超过3年转让的,考虑到会产生一定的磨损,应按旧房政策计算缴纳土地增值税。
   2.安徽省旧房的界定标准
   根据《安徽省土地增值税清算管理办法》第四十九条的规定，对房地产开发项目中的房地产，纳税人出租、自用或借予他人使用超过1年的，转让时应按销售旧房处理。
    3.辽宁省旧房的界定标准
    根据《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》第七条的规定，房地产开发企业纳税人建造商品房,已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列人土地增值税清算的范围。
   4.重庆市旧房的界定标准
   根据《地增值税策执行问题的公告》(重庆市地方税务局公告2014年第9号)第二条的规定，以下情形房产，再转让属于转让旧房:
    (1)个人对外取得(购置、接收投资、抵债受赠交换等)的房产。

(2)房地产企业以外的其他单位和个人建造的房产。
   (3)房地产企业建造房产已转为固定资产或投资性房地产。
   根据《重庆市财政局市地税局关于印发土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见的通知》(渝财税(2015)93号)第一条的规定，这里的“房地产企业建造房产已转为固定资产或投资性房地产”的执行口径为:房地产项目清算前,开发产品转为固定资产或者投资性房地产再转让的，仍视为开发产品转让，按规定预征和清算土地增值税。房地产项目清算后再转让房产，凡已转为固定资产或投资性房地产5年以上的,应认定为旧房转让。
    5.贵州省旧房的界定标准
    根据《贵州省财政厅贵州省地方税务局转发<财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知>的通知》[黔财预字(95)第65号]第一条的规定，鉴于房屋的使用时间和磨损程度在征管工作操作上难以掌握的实际情况，规定在贵州省境内凡建成后一经使用的房屋均按旧房及建筑物的有关规定计算征收土地增值税。
     6.浙江省旧房的界定标准
    《浙江省国家税务局浙江省地方税务局关于土地增值税若干问题的补充通知》([95]浙国税外127号[95]浙地税三38号)第五条规定，新旧房按如下标准界定:凡新建完工可投人使用的房产为新建房，新建房连续使用一年以上或未使用三年以上的房产视作旧房。
     7.北京市旧房的界定标准
    《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的通知》(京地税地(2005)557号)第六条“关于对房地产开发企业已使用房产再出售征收土地增值税的说明”的规定,对房地产开发企业建造商品房，已使用(包括自用、出租等)年限在一年以上再出售的,应按照转让旧房及建筑物的政策规定征收土地增值税,不再列入该项目土地增值税的可销售总建筑面积范围，在清税计算销售比例时予以扣除。