房地产企业借款利息在企业所得税和土地增值税扣除之间的差异分析

房地产企业开发商品房因生产周期长、占用资金量大而不得不向银行、财务公司、信托公司等金融机构借款，或者向其他企业借款，来满足生产经营周转的需要，因而也需要支付金额数量很大的利息支出。这些借款利息在企业所得税前和土地增值税前如何扣除困扰了很多财务朋友们，今天我们看看在企业所得税和土地增值税相关税收法规对于借款利息是如何规定的？

一、房地产企业向金融企业支付借款利息的规定

1.企业所得税对企业向金融企业支付借款利息的规定如下：

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》华人民共和国国务院令第512号) 第三十八条规定企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除:
(一) 非金融企业向金融企业借款的利息支出金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出企业经批准发行债券的利息支出
那么金融企业包含哪些企业呢？

国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》 (国税函[2009]377号) 第一条(四)项规定，银行、信用社、小额贷款公司、保险公司、证券公司、期货公司、信托投资公司、金融资产管理公司、融资租赁公司、担保公司、财务公司、典当公司等金融企业不得核定征收

上述规定是企业所得税对金融企业范围的一个定义，房地产企业向上述列举范围内的金融企业借款发生的利息支出应都可以在企业所得税前扣除。

2.土地增值税对于企业向金融企业支付借款利息的规定如下：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号) 第七条第 (三) 项第一款规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权听支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
第七条第 (三)项第二款规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号) 第七条第 (三) 项第二款规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得士地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。