房地产企业对土地返还利益土地增值税处理应慎重

房地产企业所取得的政府土地返还款不能冲减开发成本，那么计算土地增值税扣除项目时原支付土地价款是否允许全额列支呢?
   按照土地增值税政策规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收人减除(土地增值税暂行条例》第六条规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收(中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《土地增值税暂行条份实施细则》)对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。房地产开发企业收到政府返还的土地出让金或政府给予的奖励款，是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收人，而不是地价款的折让，因此不扣减土地成本。
    以上是一种观点，与企业所得税处理规则类似。2021年某税务局财行处曾有如下解答:

   问题:对于企业收到的政府各类返还金(如地价返还等)，土地增值税清算时如何处理?
   答:政府将开发企业前期实际缴纳的土地出让金按一定的比例以财政奖、补的名义返还给开发企业，由于其返还内容名义上不再是土地出让金而是符合财政支出规定的其他的奖、补形式，根据《企业会计准则》相关规定，政府补助应当列入营业外收入。因此在计算土地增值税时不应冲减土地成本。

   鉴于土地增值税属于地方财政收人，各地税务机关倾向于保守从紧的政策口径，但我们坚信，只要有人走出第一步，就会有人走出第二步，走的人多了自然就成了路，只不过目前我们尚不能完全忽视下列口径的执行。
   (1)《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》(大地税函〔2008〕188 号)规定，纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的土地批件、土地出让金缴费证明以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地便用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额"。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或者支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计人扣除项目。

   (2)《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法1(青地税发〔2008〕100 号文件发布)规定，对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

   (3)吉林省(在2014年6月19日全省土地增值税清算工作会议上，明确土地增值税有关业务问题，全省统一执行，不另行发文)关于财政返还资金等问题的处理。
   依据:
   按照现行土地增值税的规定，扣除项目应为实际支付的款项。

处理方法:
   对各级政府财政部门返还的款项有协议约定的，按协议约定的内容抵减相应的扣除项目，无协议约定或从返还项目名称上无法判断其内容的，一律抵减扣除项目中取得土地使用权支付的价款。
   返还的方式:
   1.对房地产开发项目应向政府交纳的各项费用直接减收或者免收。
   2.房地产开发项目应向政府缴纳的各项费用全额上交后，按一定的比例返还给房地产开发企业。
   返还的名义: 土地出让金返还、拆迁返还、城市配套返还、建设项目返还、税金返还等。

   (4)《贵州省土地增值税清算管理办法》第四十七条规定，房地产开发企业以各种名义取得的政府返还款(包括土地出让金、市政建设配套费、税金等)，在确认扣除项目金额时应当抵减相应的扣除项目金额。房地产开发企业取得不能区分扣除项目的政府返还款应抵减“取得土地使用权所支付的金额”。

  (5)《安徽省土地增值税清算管理办法》(安徽省税务局公告2018年第21号发布)第三十八条规定:取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中，取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议，政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。