关于债权性投资与权益性投资对土地增值税的影响

房地产信托融资的涉税风险主要体现在土地增值税方面，且在信托债务融资和信托股权融资下又各有不同。信托债务融资，即房地产开发企业向信托公司举债进行项目开发，约定按期支付本息;信托股权融资，即房地产开发企业直接吸收信托公司投资用于开发项目。
   在信托债务融资方面,《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220 号)第三条规定:

①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 5% 以内计算扣除。

② 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。房地产开发企业信托债务融资所支付的利息应该能够提供金融机构证明，比如融资合同及利息单据，且融资合同明确了具体开发项目专款专用，也可以做到按转让房地产项目计算分摊利息。应该注意的是，信托公司虽然属于金融机构但不属于商业银行，其所收取的利息及融资顾问费不会低于商业银行同类同期贷款利率计算的利息金额，如果据实扣除，房地产企业信托利息支出超过按商业银行同类同期贷款利率计算的利息部分就不能计人开发费用予以扣除。因此，由于高额信托利息的扣除问题，房地产企业难免损失土地增值税部分税收利益，这在客观上等于增加了融资成本。
    在信托股权融资方面，与信托债务融资不同，房地产企业需要在到期后通过股权溢价赎回信托公司所持股份，股权转让溢价所得即信托公司实质上的利息收入，实质上也就是房地产企业的融资成本。信托股权融资若不同时符合《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2013年第41号)规定的混合性投资业务的条件，则不能在税前列支融资成本，企业需承担多缴的土地增值税和企业所得税。