土地增值税:销售已装修房屋装修费的扣除
2022-10-26 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
1.装修费的扣除原则
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006]187号)第四条第()项的规定,房地产开发企业销售已装修的房屋,用房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。2.江苏省装修费的扣除规定
根据《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规(2015]8号)第五条“关于装修支出问题”的规定,自2016年3月1日起,房地产开发企业销售已装修的房屋,对以建筑物或构筑物为载体,移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出,可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品(如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等),不计收入也不允许扣除相关成本费用。
自2012年10月1日起至2016年2月29日止,根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规(2012]1号)第五条第三项“装修装饰费用的扣除”的规定,凡以建筑物或构筑物为载体,移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出,可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出,一律不得作为开发成本扣除。对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用,应计人房地产开发费用。
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定,土地增值税的征税对象包括转让国有土地使用权、地上建筑物(包括地上地下的各种建筑物及各种附属设施)及其附着物(是指附着于该土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品,如花、草、树木等),即对转让“不动产”征税。移动后不会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物属于“动产”,因此不属于土地增值税的征税范围。属于“”不得作为开发成本扣除,同时在确认转让房地产收入时,可减去属于“动产”的装修装饰物的合理买价。
售楼处等营销设施属于为销售房地产服务的设施,其装修的目的主要是改善销售环境和提升企业形象而不是直接对外销售因此对房地产开发企业售物处等营销设施的装修费用应作为房地产开发费用处理,不得计人开发成本。
【问】 房地产开发企业仅对普通住宅和非普通住宅进行精装修,其发生的精装修费用,是否只能在普通住宅和非普通住宅中分摊?
【解析】根据《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)第二十一条第(五)项的规定,纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。
房地产开发企业仅对普通住宅和非普通住宅进行精装修的,其发生精装修费用的受益对象为普通住宅和非普通住宅。因此,该房地产开发企业发生的精装修费用,按照受益对象,只能在普通住宅和非普通住宅中分摊。
【解析】 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006]187号)第四条第(四)项的规定,房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。
根据《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规[20158号)第五条的规定,房地产开发企业销售已装修的房屋,对以建筑物或构筑物为载体,移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出,可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品(如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等),不计收入也不允许扣除相关成本费用。
因此,开发商将房屋进行了精装修销售,装修费可以扣除;对附带橱柜等一体式家具、电器,以建筑物或构筑物为载体,移动后会引起性质、形状改变或者能受损的,可以扣除。
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