关于土地增值税清算中面积误差如何税务处理

2022-10-11 作者:土地增值税网来源:土地增值税网

一，面积误差的处理

司法规定（法释【2003】7号14条）

实测面积与合同面积存在误差，合同有约定，按约定处理。合同没约定或约定不明确的，按以下原则:

1、实测面积与合同面积误差比绝对值≤3%，按合同价结算，买房人请求解除合同—法院不应予支持；

2、实测面积与合同面积误差比绝对值＞3%的，

(1)买房人请求解除合同—法院应予支持；

(2)买房人要求继续合同的：

①实测面积大于合同面积，3%（含3%）以内部分—买受人补足；超出3%部分—由出卖人承担、所有权归买受人

②实测面积小于合同面积，3%（含3%）以内部分—出卖人返还房价及利息; 超出3%部分—出卖人双倍返还（双倍返还中1倍房款具有返还性质，另一倍具有处罚性质）

二，面积误差的税务处理

1、开发公司收取补价：

如超建面积向购房者收取补价，应将补价并入销售收入，按相关规定缴税。

2、开发公司返还价款：

如房屋实际面积小于合同约定面积，房地产公司返还购房者不足面积部分房款可冲减销售收入；对面积误差比超过3%且属违约性质部分，不能冲减销售收入，作为营业外支出处理。

三，面积误差案例：

甲房地产企业销给赵某房屋其实测面积与合同面积不符。合同面积125平方米，实测面积121平方米，房屋单位价6,000元/平方米，为此公司共支付赵某25,500元（无利息因素）。判断：误差面积4平方米÷125平方米=3.2%＞3%；3%以内应返还：(125×3%)×6,000=22,500；超过3%部分，双倍返还，其中：

(1)具有返还价款性质部分：（4—125×3%）×6,000=1,500元

(2)具有违约金性质部分：1,500元合计冲减销售收入24,000(22,500+1,500)，计入营业外支出1,500元。

提示：开发公司付购房人总面积差价款应扣除计入营业外支出部分后余额冲销售收入。

【案例】

政府按土地出让协议规定价回购安置房，如何确认销售收入？

答：在税务总局没有明确前，政府按土地出让协议价回购安置房，原则上应允许房地产企业按实际收到回购价确认销售不动产收入。