关于土地增值税收入总额的构成案例分析
2022-10-10 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
关于土地增值税收入总额的构成收入的构成
1.《土地增值税暂行条例》第五条：纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。货币收入，实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收的价款。实物收入，实质为纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态收入。如钢材、水泥等建材，房屋土地等不动产等。实物收入价值，一般要通过对这些形态的财产进行评估（通常采用市场交易法）。其他收入，实质为纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的非货币性资产收入或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉等，其价值需专门评估。
2.《土地增值税暂行条例实施细则》第五条 “收入，包括转让房地产的全部价款及有关经济收益。”
案例：违约金如何确认清算收入
基本情况：A房地产公司账面记载主营业务收入8000万元，营业外收入16万元（包括：收部分购房者合同撤销违约金13万元；收部分购房者延期付款违约金3万元）。该公司清算时以主营业务收入8000万元作清算收入。
分析：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：收入，包括转让房地产全部价款及有关经济收益。该公司收合同撤销违约金13万元，属与转让房产有关经济收益，收延期付款违约金3万元，也是属与转让房地产有关经济利益，均应作清算收入。该公司清算时应以8016万元作清算收入。
4.财税字[1995]48号第四条：“赠与”指如下情况：
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人。
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
5.国家税务总局公告2016年第70号：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用一般计税纳税人，其转让房地产的应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税纳税人，其转让房地产的应税收入不含增值税应纳税额。土地增值税清算应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。
各省规定：广州
穂地税函[2016]188号：纳税人选用增值税一般计税的，土地增值税清算收入按“
(含税销售收入+本项目土地价款×9%)/ (1＋9%)”确认，即：纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金,，应调增土地增值税清算收入。纳税人销售自行开发的房地产项目，且选用增值税一般计税的，按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金，不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。
案例：某房地产企业增值税按一般计税。销售房产取得含税销售收入1,090万元，假设对应允许扣除土地价款400万元。
不含税收入=1,090÷ （1+9%）=1,000万元，税款90万元。销项税额=(1,090-400) ÷(1+9%) × 9%=56.97万元
土地增值税清算收入=1090-56.97=1,033.03万元
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