这些情形是免（不）征土地增税税的 你知道吗？
2022-09-13 作者:房筹之家 来源:房筹之家
近年来土地增值税作为国家对房地产企业的宏观调控的有力工具，在一定程度上挤压了房地产企业过高利润。而房地产企业面对土地增值税税负压力，可以通过利用合理分散收入、增加抵扣项目、调整销售价格方案等方式来降低增值额，得到减少或免征土地增值税的优惠政策，从而减少企业成本，为企业增加企业来之不易的利润，今天就带大家了解下那些情形是“不”“减”“免”征土地增值税的。
1、《土地增值税暂行条例》第二条规定:
“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。”
2、《土地增值税宣传提纲》(国税函发(1995)110号文件发布)第四条规定：
“土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集中土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。”
根据上述政策及宣传解释，集体土地不涉及土地增值税的征收
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字【1995】48号)规定：
（一）房产所有人、土地使用权人所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部批准成立的其他非营利的公益性组织。
根据上述政策，只有符合条件的”赠与“行为才不征土地增值税。
1、《土地增值税暂行条例》第八条规定:
“有下列情形之一的，免征土地增值税:
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的;
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。”
2、《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第二款规定:
“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(ニ)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税”。
第四款规定:“因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税”;第五款规定:“符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税【2013】101号第二条规定：
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
其中棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿(含煤矿)棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。
棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目;改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收(拆)补偿协议或棚户区改造合同(协议)中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房”
《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税【2018】57号第二条的规定：
按照法律规定或者合同规定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税的问题，
《青岛市地⽅税务局关于印发<房地产开发项⽬⼟地增值税清算有关业务问题问答>的通知》(青地税函[2009]47号)规定，两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为⼀个企业，合并后的企业承受原合并各方的房地产，不征收原合并各方房地产的土地增值税。合并后的企业在转让房地产时，按照合并前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计⼊扣除计算征收土地增值税。
房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派⽣⽅、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时，按照分⽴前原企业实际⽀付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。
股东将持有的企业股权转让，企业⼟地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。
依据上述规定，企业合并时，被合并方将房地产转至合并方时，被合并方不缴纳提地增值税。
企业分立时，对派生方、新设方承受原企业房地产的，原企业转让房地产不征收土地增值税。
这些“不”“减”“免”征土地增值税的政策用好了，可以减轻企业压力增加很大一部分的利润，如果您还有困惑，或者有难以解决的税务问题，欢迎咨询瑞立诺财税
下一篇： 一次性讲明白土地增值税的五大税筹方法