一、做好土地增值税税收筹划对房地产的重要性

  近些年，国内经济的快速发展，使房地产企业的规模和增速达到了前所未有的水平，在房地产企业九大税种中，土地增值税对房地产企业而言是最重要的一种税种。土地增值税税率为30%至60%的四级超累进税率，计算复杂以及计算周期长，由于这一状况，会在一定程度上抑制房地产的炒地、行为，能更好的是房地产企业得到良性发展，房地产企业是土地增值税的主要纳税人，在土地开发和日常的经营管理中，在税收方面，尤其要提前筹划土地增值税，合理定价。开发更多刚性需求的普通标准住宅，合理的价格，才有可能能做到免交土地增值税，降低税负，增加收益。

二、房地产企业土地增值税的纳税筹划方法

（1）运用普通住宅税收优惠政策，我国对土地增值税规定了很多税收优惠政策，因为土地增值税适合4级超累进税率，房地产开发企业可以充分创造条件，普通标准住宅 与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过法定扣除项目金额 20%的， 免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额 按规定计税。为确保房地产行业的利润最大化。另外，在已经确定销售价格的情况下，可以进行测算，通过合理的成本计算或分摊，是否可以在合理范围内将部分开发成本分配到普通住宅。只要在普通住宅增值率控制在20%以内，可以享受免税政策

（2）掌握并运用土地增值税清算时点筹划。土地增值税采取先缴后清的方式。所以房地产企业必须学会在征收额和清算后应缴纳的税额之间找到平衡点。当企业在开展预缴业务过程中，如果出现应缴增值税税额低于清算过程中纳税数额的情况，企业可以推迟清算时间；如果增值税应缴数额高于清算过程中的应缴税额，则应当提前清算。通过确定土地增值税的项目清算时间，可以为企业税务会计人员提供操作规范，并确保企业投资利润最大化，当热在使用这种方法时，一定要根据业务的实际情况进行调整和改进，同时反复测算出全部数据和评估方案，以保证方案的可靠性和保证企业的利益最大化。同时，房地产公司在计算税收成本时需要最完整，并要求其成本结算完全完成，并获得所有发票。只有这样，才能保证计算和扣除的完整性，有效地减少土地增值税的数额。

  根据目前的会计准则，房地产开发公司在企业管理过程中产生的管理费用、销售费用和开发项目的间接费用不能严格划分。在实际工作中，也存在一种难以区分的交叉情况，这在一定程度上为企业成本的发展提供了相应的空间。在相应的会计核算过程中，房地产企业可以将这些难以区分的费用列入项目开发的支出成本当中。

例如，某些费用可以通过集团或者项目公司，作为咨询服务费分配到各个项目上，以增加项目所需的开发成本。对于转移费用，必须有依据，合理合法合规。不能只是为了可以实现减税和虚假增加开发成本的目的，给房地产企业带来不必要的税收风险。

  根据法律规定，在计算与土地增值税项目有关的扣除资金时，对于不能提供相关有效凭证的项目，需要根据相关法律凭证予以扣除。并专门制定了房地产行业的预期提取费用。除特别规定外，不得扣除。

因此，房地产行业需要了解，在消费者能够承受的范围内，必须提高公共设备的质量，提高商品房的规格，改善商品房环境，合理利用成本效果，加强扣除项目资金的数量。此外，还应特别注意从房地产行业获得的建筑安装发票。如果建筑服务所发生的县、镇的名称和项目名称没有特别标记，则应注意发票的备注栏。不得纳入扣除土地增值税的项目资金。

此外，在土地增值税清算方面，如果没有办法及时获得有效合法的凭证，纳税人可能会面临可扣除的风险，也就是说，他们将需要相应地缴纳更多的税款，这是一个有效的基础，在未来获得及时的成本和费用。根据目前的文件，也很难在第二次清算中扣除相关土地增值税。

因此，如果有大量的清算，没有真正支付成本或已经支付但未能获得合法发票由于某种原因，需要尽快解决，同时试图获得提前发票，以确保相关税务机构显示清算和交换建议，这样项目的成本可以得到足够的扣除。

（1）代建

  税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。

注意事项：需要注意的是，委托代建业务在税务上认定时，需要同时严格符合以下几个条件：

(1)由委托方自行立项;

(2)不发生土地使用权或产权转移;

(3)受托方不垫付资金，单独收取代建手续费或管理费;

(4)事先与委托方签订有委托代建合同;

(5)施工企业将发票开具给委托建房单位。

（2）合作建房

  税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划

例如:某房地产开发公司拥有一块土地，拟与A公司合作建造写

字楼，资金由A公司提供，建成后按比例分房。对房地产开发公司而言，作为办公用房自用，不用缴纳土地增值税，从而降低了房地产成本，增强了市场竞争力。将来再做处置时可以只就属于自己的部分缴纳土地增值税。

  在项目开发过程中，房地产行业很有可能接触到拆迁补偿问题。拆迁补偿通常有三种方式，第一种是就地安置回迁户，第二种是异地安置回迁户，第三种是向拆迁户支付相应的货币补偿，让拆迁户自行安排安置用地。

对于那些用房产补偿拆迁户的人，补偿房屋应当按照市场报价计算。同时，还需要将资金计入拆迁补偿费的开发成本。在计算和估算土地增值税的增值额时，必须将拆迁补偿费用作为开发成本，作为加计扣除基数房地产业记入百分之二十扣除的基本数额。。

拆迁补偿费用应重点关注拆迁补偿费用是否实际发生，房地产开发企业和拆迁户拆迁补偿款，合同，签收花名册，是否一致，

 房地产企业土地增值税的五大税筹方法，每个方法，都要做到有理有据，如果您有哪方面的困惑，欢迎咨询瑞立诺财税.