2023年最新土地增值税税收风险案例（二）

案例4： 利用关联交易少缴土地增值税风险

风险描述：

A公司是一家以房地产开发为核心业务的私营有限责任公司，分析人员 调阅了该公司的建筑工程结算书，以及相关购销合同，证实了该公司于2007 年8月至2010年8月期间购买了A公司所属集团的“某牌”甲、乙级防火门， 其交易价格为:甲级防火门2 933.1平方米，成交单价1 860元/平方米，乙级 防火门4 374.615平方米，成交单价1 820元/平方米。但评估人员通过收集同 一年度当地其他企业的相关资料，以及市场走访了解到：同类防火门甲级交 易均价为700元/平方米，乙级交易均价为600元/平方米。我们设定防火门 成本变动率=(询 目成本-行业平均成本)：行业平均成本x 100%o

该项目甲级防火门=(1 860-700) 4-700 x 100%=166%

该项目乙级防火门=(1 820-600) 4- 600 x 100%=203%

通过对该房地产企业开发项目的土地增值税申报数据与工程决算成本 明细的分析对比，发现该公司可能与某建材企业存在交联交易，通过提高 建筑材料的产品价格，多列建筑安装成本，从而少缴纳土地增值税的涉税风险。

税收政策：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第三条:“土地增值税按照纳 税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率十十算征收。第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金 额后的余额，为增值额。第六条 计算增值额的扣除项目：（一）取得土 地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配 套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

分析路径：

在土增清算项目的分析中，应当注重审核建材购销合同、工程结算单 据等重要的涉税资料。可以参照开发项目施工方的建材平均成本或当地建 设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装材料支出是否存在异常。对建 材成本明显偏高且无正当理由的，经分析人员核实后，可参照当地建设工 程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等 情况，核定单位面积金额标准并据以计算扣除。如果某单项建材的单位成 本明显偏高，且无正当理由，则该房地产开发企业可能与建材企业存在交 联交易，通过提高建筑材料的交易价格，多列建筑安装成本，从而少缴土 地增值税。税务机关应当根据独立交易原则，参照非关联交易及市场行情 确认建材单位价格,同时对开发项目的建安成本进行纳税调整。

案例5： 虚增开发成本少缴土地增值税风险

风险描述：

某置业是一家以房地产开发为核心业务的私营有限责任公司，分析人员通过案头审核，对该项目幕墙工程量和材料价格的真实性和准确性存在 怀疑。分析人员通过实地査看，查阅工程结算书和第三方资料，并比对施 工图纸，发现该公司存在通过虚增工程量，虚报材料定额等方式增加房地 产开发成本，从而少缴纳土地增值税的风险。

建筑幕墙是指由金属构件与各种板材组成的悬挂在主体结构上，不承 担主体的结构荷载与作用，是当代建筑经常使用的一种装饰性很强的外墙 饰面。随着建筑幕墙的大规模适用，做好建筑幕墙工程量评估工作意义重 大。尤其是新型幕墙技术的应用，增加了评估的难度。然而一些房地产企 业发现这方面的漏洞，通过虚增工程量，虚报材料定额等方式增加房地产 开发成本，从而到达少缴纳税款的目的。

2015年3月10 0,分析人员调查底稿和土地增值税申报表，运用数 据比对，发现以下异常：

(1)二期土地增值税税负比一期低。该公司“xx国际一期” 土地 增值税税负率11.24% ；二期税负率8.19%,二期税负低于一期3.05%。

(2)二期整体开发成本每平方米3 405.36元，超过当地税务部门规定 的预警值。

(3)开发成本和费用归集不准确。评估人员审核该项目工程结算单 时，发现“x x国际二期” E地块2#楼主体幕墙成本偏高，其中外墙干 挂的收口线条、柱身拉槽和磨边抛光三部分的单价都达到每米200多元, 于是查看其E地块1#楼该部分的结算单，发现收口线条单价每米80元、 柱身拉槽单价每米18元和磨边抛光单价每米5元。凭据常识对定额单价产 生怀疑。

(4)在总结算书中，“X x国际二期” E地块2#楼的外墙干挂面积达 到1.2万平方米，全隐框玻璃幕墙的工程量1 826.19平方米，全隐框玻璃 幕墙同比E地块1#楼工程量增加了 1.25倍，评估人员对该部分工程量真 实性产生怀疑。

税收政策：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第三条：“土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。”

第四条：“纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣 除项目金额后的余额，为增值额。”

第六条：“计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金 额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费 用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。"

分析路径：

潜在风险涉及房地产行业和建筑安装行业。房地产开发三类成本中土 地前期成本和基础设施等配套费可采用企业自报和第三方信息确定，比较 难以确定的是建筑安装工程费。探索科学方法的核心就是利用行业数据, 测算出不同建筑类型的建筑成本作为评估依据，结合企业成本归集明细, 材料结算单等成本核算材料确定风险点。

案例6： 房地产开发有限公司少缴土地增值税风险

风险描述：

某房地产开发有限公司于2011年12月开工建设“X x二期”房地产 项目，该项目已达清算标准，该公司开展了自行清算。

主管税务机关发现该企业土地增值税税负为3.05%,与该局清算项 目平均税负5.58%相比明显偏低，同时考虑到该项目的业态类型（只有商业、写字楼，无住宅），又将其与同业态土地增值税税负进行了比 较，发现仍低于同类型项目平均土地增值税税负7%,认为该企业可能存 在少缴纳土地增值税税收风险。主管税务机关主要通过以下方面确认风险点:

1.该房地产项目销售税收风险：“X x二期”项目部分商铺销售价 格明显偏低,对比偏低商铺同楼层同位置户型销售价格进行调整。

2.扣除项目的税收风险：

（1） 取得土地使用权支付的价款:该公司取得土地使用权支付的价款及相关费用账列数在二期清算时未进行分摊，应进行调减。

（2） 其他扣除项目及其金额：扣除项目及金额列支中有部分票据不合规、部分科目明显错误，应进行调减。

（3） 房地产开发费用：该项目账列的支付利息，无金融机构证明，且代收取的维修基金计入房地产开发费用，应予调减。

（4） 财政部规定的其他扣除项目：维修基金作为加计20%扣除的基数，应予调减。

税收政策：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条:“纳税人转让房地产 所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。”

《中华人民共和土地增值税暂行条例实施细则》第五条:“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”

第七条第一款：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”

第七条第二款：“开发土地成本是指纳税人房地产开发项目实际发生 的成本（以下简称房产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。”

第七条第三款：“开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房 地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。”

第七条第五款：“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴 纳的营业税、城市维护建设税，因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。”

第七条第六款：“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开 发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函 〔2010〕220号）第三条：“房地产开发费用的扣除问题：（一）财务费用 中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明 的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的 金额。其他房地产开发费用，在按照'取得土地使用权所支付的金额’与 '房地产开发成本'金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房 地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用 在按’取得土地使用权所支付的金额’与’房地产开发成本'金额之和的10%以内计算扣除。”

《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 （财税字〔 1995〕48号）第六条：“对于县级及县级以上人民政府要求房 地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购 买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未 计入房价申，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收 入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。”

分析路径：

核查取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的加计20%扣除数等相关凭证是否合规、完整。对分期的项目是否就项目成本对象化、按照真实比例进行分摊。