2023年最新土地增值税税收风险案例(一)

2023-03-17    作者:土地增值税网    来源:土地增值税网

2023年最新土地增值税税收风险案例(一) 图1

案例1:房地产开发公司将向集团公司上缴的开发技术支持费列入开发间接费在计算土地增值税时扣除风险

风险描述:

某房地产有限公司支付给集团公司一笔技术支持费,列入开发间接费用,并享受开发土地和新建房及配套设施的成本加计扣除20%的稅收政 策。分析人员针对该笔费用进行详细核实,认真核实其合同内容,及内部往来邮件判断是否符合开发间接费的列举项目,发现该笔费用实质为提高土地增值税的扣除项,将开发利润转移至集团公司的管理费,存在虚增扣除项目少缴纳土地增值税的风险。

该房地产公司会计处理:

借:开发间接费一技术支持费

贷:银行存款

集团公司会计处理:

借:银行存款

贷:主营业务收入

税收政策:

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条:“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:(一)取得土地使用权所支付 的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定 交纳的有关费用。(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产 开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房 地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工 程费、基础设施费公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补 偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附 着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费、包括规划、 设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、'三通一平'等支出。建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以 自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费,包括开发小区内道路、供 水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支 出。公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生 的支出。开发间接费用。是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括 工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周 转房摊销等。……(六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开 发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的 扣除。”
分析路径:
具有集团性质的房地产企业,尤其是集团性房地产企业的子公司,可 着重检查“开发成本一一开发间接费”科目。


案例2 房地产企业存在少计营业收入,造成少缴土地增值税的风险

风险描述:

通过对A公司的基本资料、2016年1—12月的财务报表及纳税情况进 行分析发现2016年A公司网签销售套数252套,销售面积34 761.71平方 米,销售均价3087.45元,网签销售额10 732.53万元。该期间,该房地产 公司主要开发项目为x x小区三期A区(26-29栋),该项目的土地增值 税明细与销售收入不配比,土地增值税入库比例低于预警值。

该公司自2007年成立至今,开发的项目有:①x x一期A区1-12# 住宅楼;②X x二期工程;③x x 一期B区14栋别墅工程;④X x小区 三期A区26-29栋。项目1、2分别在2008年、2010年开始销售,于2015 年6月完成土地增值税清算。项目3于2012年6月开始销售,已销售别 墅12栋,该公司于2017年5月按2%预缴土地增值税。项目4售房时间为 2015年2月至今。

综上情况,认定x X小区三期A区(26-29栋)销售收入没有足额及 时预缴土地增值税

通过分析、审查,确定疑点如下:

该公司销售楼房取得普通住宅销售收入12 627.68万元,非普通住 宅销售收入3 403.09万元,即按照预缴税率,公司应预缴土地增值税为 12 627.68万x 1.5%+3 403.09万x 2%=257.48 (万元),纳税人实际缴纳该项目土地增值税118.38万元,很可能存在少预缴土地增值税的情况。

税收政策

《中华人民共和国税收征收管理法》第二十五条:“纳税人必须依照法 律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期 限、申报内容如实办理纳税申报,报送纳税申报表、财务会计报表以及税 务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。”

“扣缴义务人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、 行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实报送代扣代缴、代收代缴 税款报告表以及税务机关根据实际需要要求扣缴义务人报送的其他有关 资料。”

第三十一条:“纳税人、扣缴义务人按照法律、行政法规规定或者税 务机关依照法律、行政法规的规定确定的期限,缴纳或者解缴税款。”

“纳税人因有特殊困难,不能按期缴纳税款的,经省、自治区、直辖 市国家税务局、地方税务局批准,可以延期缴纳税款,但是最长不得超过 三个月。”

第五十四条:“税务机关有权进行下列税务检查:(_)检查纳税人的 账簿、记账凭证、报表和有关资料,检查扣缴义务人代扣代缴、代收代缴 税款账簿、记账凭证和有关资料;(二)到纳税人的生产、经营场所和货 物存放地检查纳税人应纳税的商品、货物或者其他财产,检查扣缴义务人 与代扣代缴、代收代缴税款有关的经营情况;(三)责成纳税人、扣缴义 务人提供与纳税或者代扣代缴、代收代缴税款有关的文件、证明材料和 有关资料;(四)询问纳税人、扣缴义务人与纳税或者代扣代缴、代收代 缴税款有关的问题和情况;(五)到车站、码头、机场、邮政企业及其分 支机构检查纳税人托运、邮寄应纳税商品、货物或者其他财产的有关单 据、凭证和有关资料;(六)经县以上税务局(分局)局长批准,凭全国 统一格式的检查存款账户许可证明,査询从事生产、经营的纳税人、扣缴 义务人在银行或者其他金融机构的存款账户。税务机关在调查税收违法案 件时,经设区的市、自治州以上税务局(分局)局长批准,可以查询案件涉嫌人员的储蓄存款。税务机关查询所获得的资料,不得用于税收以外的用途。

第五十五条:“税务机关对从事生产、经营的纳税人以前纳税期的纳税情况依法进行税务检查时,发现纳税人有逃避纳税义务行为,并有明显的 转移、隐匿其应纳税的商品、货物以及其他财产或者应纳税的收入的迹象 的,可以按照本法规定的批准权限釆取税收保全措施或者强制执行措施。”

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条:“纳税人 在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他 原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全 部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、 直辖市地方税务局根据当地情况制定。”

分析路径:

通过网签公开信息等核算比对实际申报的销售量,发现是否存在少申 报销售收入进而少缴纳土地增值税风险。


案例3:“统借统还”融资业务产生的利息支出未按规定在清算业务中扣除风险

风险描述:

A公司投资建设商务大厦、国际公馆和世纪花园3个房地产开发项目。因初涉当地房地产市场,公司在融资授信上存在困难,未能从当地银 行取得贷款,必须从集团借入资金投资开发。其B集团总部对于外埠公司 融资管理釆用“统借统还”模式。“统借统还”是指集团统一融资,所属 企业申请使用的资金管理模式,即集团统一向金融机构借款,所属企业按 一定的程序申请使用,并按同期银行贷款利率将利

息支付给集团,由集团 统一与金融机构结算的资金集中管控模式。

B集团总部“统借统还”管理模式具体如下:

集团根据各下属企业资金需求统一对外进行融资。2010年6月,集团 内各下属企业累计资金需求(借款金额)合计15.85亿元,当月集团对外 累计借款金额14.30亿元。

各下属企业利息分摊计算明细表。

(1) 根据2010年5月贷款情况(计息当月上一个月)、贷款利率计算 每一笔贷款的年应付利息。

(2) 根据公式£年应付利息/上月贷款余额,计算出当月各所属公司 应分摊的平均利率=7 349.895/148 000 x 100%=4.966%,低于银行同期贷 款利率5.76%0

(3) 根据各下属企业的贷款余额和分摊的平均利率,计算本月各下属 企业应分摊的利息:

公式:各统借统还单位应分摊的利息=各统借统还单位的借款余 额x平均利率x天数。根据公式,2010年6月该公司应分摊利息= 57 950 x 4.966%/360 x 31=247.81 (万元)。

集团出具的《2010年6月内部单位贷款利息表》中,该公司应进入资 本化利息合计为247.81万元,应按投资金额占比(资金使用比例),在当 时在建项目商务大厦、国际公馆、世纪花园中进行分摊。

A公司提出开发项目在进行土地增值税税款清算时,根据企业提供的 利息表载明该项目发生的利息支出总额为11 000万元,相关政策执行口径 适用"……不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权 所支付金额与开发成本之和的10%以内”扣除,计算得出扣除项目金额 为6 416.91万元,小于企业主张据实扣除的利息金额,核增应补缴土地增 值税税款。而如按企业主张按集团自制利息表分配数据实扣除则会造成项目增值额降低,应补缴土地增值税税款减少。


税收政策:

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函 〔2010〕22。号)第三条规定:

1.财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供 金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷 款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支 付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证 明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产 开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金,没有利 息支出的,按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前 规定的比例执行。

3.房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开 发费用计算扣除时不能同时适用本条1.2项所述两种办法。

4.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整 至财务费用中计算扣除。

分析路径:

全国范围内,由于房地产行业特殊性,资金需求巨大,行业内将大量 存在“统借统还”模式,房地产开发企业子公司在项目开发时本身没有向 金融机构直接借款,而是由其母公司(集团)统一向银行贷款后交付该子 公司使用,并且按金融机构规定的利率支付给集团公司,再由集团公司支 付给金融机构。

相应年度土地增值税清算报告中的房地产开发费用扣除明细、年度财 务报表“开发成本——开发间接费一一资本化利息”科目,企业所得税纳 税申报表。是否能提供金融机构借款证明。

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