最新转让旧房土地增值税计算案例

江苏某市甲工业企业是增值税一般纳税人，2022年5月10日转让其位于县城的一栋办公楼,取得含增值税收入 12 600万元(合同注明按简易计“方法计算应纳的增值税为600 万元)。2015 年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额3000万元，发生建造成本4000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为8000万元，成新度折扣率为60%。
甲企业选择适用简易计税方法计算缴纳销售该办公楼的增值税。

要求:根据上述资料,回答下列问题。

(1)请解释重置成本价的含义;
   (2)计算土地增值税时允许扣除的该办公楼的评估价格;

(3)计算土地增值税时允许扣除的税金及附加;

(4)计算土地增值税时允许扣除的印花税;

(5)计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数;

(6)计算转让办公楼应缴纳的土地增值税。

【解析】
   (1)重置成本价的含义是:对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算,建筑同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。
   (2)计算土地增值税时允许扣除的该办公楼的评估价格为:8000x60%=4800(万元)。
   (3)计算土地增值税时允许扣除的税金及附加:应纳的销售不动产增值税:
12600÷(1+5%)x5%=600(万元);
   应纳的城市维护建设税:600x5%=30(万元);
   应纳的教育费附加和地方教育附加:600x(3%+2%)=30(万元)。

(4)计算土地增值税时允许扣除的印花税:
   根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税(2006]162号)的规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。
因而，计算土地增值税时允许扣除的印花税:12000x0.05%=6(万元);计算土地增值税时允许扣除的税金及附加:30+30+6=66(万元)。

(5)计算土地增值税时允许扣除项目金额:3000+4800+60+6=7866(万元)。

(6)计算转让办公楼应缴纳的土地增值税:
   转让房地产收入:12600÷(1+5%)-12000(万元);

转让房地产的增值额:12000-7866-4134(万元);
   增值率:4134÷7866-52.56%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%;

应纳的土地增值税为:4134x40%-7866x5%=1653.6-393.3=1260.3(万元)。