用案例解析房地产企业土地增值税怎么计算？

                                    用案例解析房地产企业土地增值税怎么计算

某房地产开发公司2012年发生以下业务：

(1)开发商品房对外出售,售房合同上注明售房总金额4000万元，2012年取得一次性售房收入1600万元,取得银行按揭分期付款方式售房收入2400万元;

(2)支付取得土地使用权的金额800万元;

(3)开发成本1500万元;

(4)向银行借款2000万元，一年期，利率4%，可非银行金融机构借款800万元，支付利息60万元均能按转让房地产项目分摊利息;管理销售费用300万元，允许扣除比例为最高限。

要求:计算该公司全年应缴纳的土地增值税

1.应纳营税=(1600+2400)x5%=200万元

2.应纳城建税、教育费附加=200x(7%+3%)=20万元

3.应纳印花税=4000x0.5%=24

(1)收入=4000

(2)扣除项目金额

1)800

2)1500

3)(2000+800)x4%+(800+1500)x5%

4)(200+14+6)

5)(800+1500)x20%合计=3207万元

(3)增值额=4000-3207=793万元

(4)增值率=793-3207=25%

(5)应纳土地增值税=793x30%=237.9万元