通过2个案例分析关于转让不动产如何征增值税的问题

案例1 不动产转让如何计征增值税
   2015 年A公司将房产以1000万元出售给B公司，2019年B公司又以2000万元出售。
   问:B公司为一般纳税人，转让不动产如果选择适用简易计税方法，应纳税额是多少?
   分析:
   政策依据:一般纳税人销售其 2016年4月 30 日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
    纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。
    上述凭证是指:
   (1)税务部门监制的发票。
   (2)法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

(3)国家税务总局规定的其他凭证。
     B公司取得A公司营改增前开具的转让土地使用权发票，营改增后简易计税应交增值税(2 000-1 000)/(1+5%)x5%=47.62(万元)。

    案例2 不动产转让丢失原发票如何计征增值税
   2015年A公司将房产以1000万元出售给B公司，2019年B公司又以2000万元出售。B公司为一般纳税人，转让不动产选择适用简易计税方法，但是找不到原先A公司为其开具的转让发票。
   问:B公司应纳税额是多少?应交增值税为(2000-1000)/(1+5%)x5%=47.62(万元)，对吗?

  分析:
  政策依据:《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》(国家税务总局公告 2016 年第 73 号)。具体规定如下:
   “一、纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。
   二、纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额:
   (一)2016年4月30日及以前缴纳契税的
     增值税应纳税额= [全部交易价格(含增值税)- 契税计税金额(含营业税)]÷(1+5%)x5%

   (二)2016年5月1日及以后缴纳契税的
   增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)÷(1+5%)- 契税计税金额(不含增值税)]x5%”

B公司若丢失原土地转让发票，土地再次转让时只要能提供其他能证明契税税金额的完税凭证等资料，一样可以进行差额扣除。假设契税计税金额为1000万元，按照上述公式计算:
    增值税应纳税额=[2 000-1 000]÷(1+5%)x5%=47.62(万元)