从4个方面分析房地产企业开发项目用地城镇土地使用税纳税义务截止时间如何确定?
2023-03-16 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》(国税发(2004)100号)第二条规定:“除经批准开发建设经济适用房的用地外,对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税”。因此,自2004年以后,在一般情况下,房地产开发项目用地不得减免城镇土地使用税,均要按规定缴纳。
对于房地产开发项目用地城镇土地使用税纳税义务截止时间的确定,《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税20815号)第三条规定,纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物可权利状态发生变化的当月末。
根据上述政策规定,对于房地产企业已经销售的商品房(开发项目),应从销售完毕的次月起,不再计算缴纳城镇土地使用税。对于纳税义务截止时点的确定,由于房地产企业销售自行开发的项目采取的是预售制度,不同于一般的土地使用权转让(出让),如何确定“房产、土地的实物或权利状态发生变化”的时点,目前在国
家税务总局层面尚未有统一的政策,各地在实际掌握中有一定差异。主要有以下两种方式:
一是以销售合同签订的时间为参照标准。就是在具体计算当年开发用地城镇土地使用税时,按照季度或者月份未销售的开发产品实际占地面积计算。由于商品房销售是一个持续的过程,因此,缴纳的城镇土地使用税会随着商品房的不断销售而逐渐减少。
二是以商品房交付时间为参照标准。房地产企业销售自行开发的项目采取的是预售制度,而在销售合同中约定了房屋的交付时间,这个时点是销售完成的实际时点。在计算税款时,按照实际交付时间,扣除已经销售的部分。
涉税分析:
对于纳税人转让土地使用权或建筑物涉及的城镇土地使用税纳税义务的终止时点,可从以下角度考量:
根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税(2008]152号)第三条的规定,纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止多房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
但是,如何确定房地产企业销售自行开发的商品房占用土地的“实物或权利状态发生变化”的时点,国家税务总局未予以明确。房地产企业销售自行开发的商品房(住宅类)项目与一般的土地使用权转让或建筑物转让涉税处理不同,其采取是预售制度,在整个销售过程主要有以下几个环节:
1.销售(预售)合同签订环节。销售(预售)合同签订后,须到房地产登记部门备案,此时商品房占用土地的权利受到了限制,不得再次自行转让。如果解除销售(预售)合同须由房地产企业和购买者达成合意或法院判决,并报房地产登记部门登记备案。同时,销售合同的签订(取得预收账款)也是税务机关预征增值税和企业所得税的起点。
2.商品房竣工验收环节。对预售的商品房,如果进入到商品房竣工验收环节,取得了商品房竣工验收证明,即达到了商品房可交付状态。如果约定的竣工验收时点拖延,则房地产企业按合同约定支付延迟交房赔款。根据相关政策,是企业所得税结转收入的时点,也是增值税纳税义务发生的时点。
3.商品房的交付环节。紧随商品房竣工验收环节之后(几乎是在同时),是商品房的交付环节,其履行的仅仅是买卖双方对产品的实际交接手续,也是对交接产品是否完成及质量的一种认可。
4.办理产权证书环节。业主取得合同约定的完工产品(房屋)后,双方根据相关流程,在产权交易部门办理所购商品房的产权转移手续。
从以上四个环节看,销售(预售)合同签订后,虽然达到了“实物或权利状发生变化”的时点,但因为产品是期房,合同约定了产品的实际“交付期”,在一定意义上延迟了“实物或权利状态发生变化”的时点。同时,随着预售商品房的企业城镇土地使用税纳税义务的终止,购买项目的企业(个人购买除外)纳税义务就要产生,因此,如何确定企业预售自行开发的商品房占用土地的“实物或权利状态发生变化”的时点,需要国家税务总局予以明确。当然,在国家税务总局政策明确前,各地从征管角度出台的政策,不论是采取按照销售合同的签订时间还是按照房屋交付时间,在政策上都要衔接好购买者纳税义务发生的时点。
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