工业地产的模式的涉税分析处理 

工业地产涉及税种多,在开发成本中占较大比例,工业地产涉及的主要税种有增值税、企业所得税、房产税、土地增值税、土地使用税和印花税等。企业在经营过程中涉税风险比较高。因此，只有熟练掌握各税种特点,正确应对风险点,才能有效地降低企业的涉税风险。税务机关只有有效地采取工业地产风险管理措施,才能降低自身涉税执法风险。
    (一)增值税
    工业地产主要涉及不动产租赁,不动产租赁服务增值税税率9%。《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》(财税(2016]68号)第二条不动产经营租赁服务规定:
   (1)房地产开发企业中的一般纳税人,出租自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县(市)的,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。房地产开发企业中的一般纳税人,出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县(市)的房地产项目,应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
    (2)房地产开发企业中的小规模纳税人,出租自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县(市)的,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
    国家税务总局 2016年第 16号公告规定:
    (1)一般纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税;
    第一,一般纳税人出租其 2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县(市,区)的,纳税人向机构所在地主管税务机关申报纳税，
    第二,一般纳税人出租其2016 年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。
   不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
   不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。
   一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。
    (2)小规模纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税:
    第一,单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房),按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
    不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
    不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税，
    第二,其他个人出租不动产(不含住房),按照5%的征收率计算应纳税额,向不动产所在地主管税务机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。
    (3)纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县(市、区)的,由直辖市或计划单列市税务机关决定是否在不动产所在地预缴税款。
    纳税人出租不动产,按照本办法规定需要预缴税款的,应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管税务机关核定的纳税期限预缴税款。
    预缴税款的计算;
    第一,纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的,按照以下公式计算应预缴税款:
        应预缴税款一含税销售额÷(1+9%)x3%
    第二,纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的,除个人出租住房外,按照以下公式计算应预缴税款;
        应预缴税款一含税销售额÷(1+5%)x5%
    (二)企业所得税
    《企业所得税法实施条例》第十九条第二款规定,租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收人的实现。《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函(2010]79号)第一条关于租金收人确认问题的规定,根据《企业所得税法实施条例》第十九条的规定,企业提供固定资产,包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收人,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《实施条例》第九条规定的收人与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收人,在租赁期内,分期均匀计人相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业,也按本条规定执行。
    (三)土地增值税
    转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人(不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为),为土地增值税的纳税义务人,应当依法缴纳土地增值税。工业地产只单纯地出租,不涉及土地增值税的涉税问题。
    (四)房产税
    按照《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《房产税暂行条例》)的规定,房产税依照房产原值一次减除 10%~30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。根据《房产税暂行条例》及其实施细则的规定,国家机关、人民团体自用的房产免征房产税,对于以上单位出租房产取得的租金收入应按照12%的税率缴纳房产税。
    根据现行税法规定,企业自用房屋房产税的计算计算公式为:
    年应纳税额一房产账面原值x(1-减除比例)x1.2%
    (五)土地使用税
    工业用地需要缴纳土地使用税。土地使用税的纳税义务人为:在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。单位,包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人,包括个体工商户以及其他个人。
    《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。按照此规定,土地使用税应当由土地实际使用人缴纳。
    城镇土地使用税采用定额税率,即采用有幅度的差别税额,按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下:
   (1)大城市1.5元至30元。

(2) 中等城市 1.2 元至 24元。

(3)小城市0.9元至18元。
    (4)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
    企业出租厂房,土地使用税由拥有土地使用权的单位缴纳。《国家税务局关于发布(关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》(国税地字(1988)15号)第四条规定,土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳1人不在土地所在地的,由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税;土地使用权共有的,由共有各方分别纳税。
    (六) 印花税
    租赁双方在办理租赁登记时应按租赁合同所载租赁金额的 1%贴花。