房地产开发成本在不同性质物业之间的分配分析（案例说明）

房地产开发项目基本上都存在多种性质的物业，如可售物业、公共配套设施及企业自持自用房屋等，那么就需要对“房地产开发成本”在不同性质物业之间进行分配。在实务中，基本方法是“按建筑面积计算分摊”，或“采用税务机关确认的其他方式计算分摊”。

房地产开发成本在不同性质物业之间分配后可以确认公共配套设施应分摊的共同成本。再根据确认的公共配套设施成本(直接成本与分摊成本之和)在可售面积、自持房屋面积之间进行分配。

案例：房地产开发成本在不同性质物业之间的分配计算(一般方式)
   A房地产开发公司于20x8年8月对甲项目进行土地增值税清算，根据20x8年8月1日确定的数据，确定已售商品房面积21 000平方米，未售商品房面积1 680平方米，公共配套面积1400平方米，自持房屋面积1800平方米。假定共同成本为9000万元，则分配(建筑面积法)计算如下:
   1.确定公共配套设施应分摊成本。
   总房屋面积:21 000+1680+1 400+1800-25 880(万元);

可售物业面积:21000+1680=22 680(万元);

可售物业应分摊成本:9 000x(22 680÷25 880)=7 887.17(万元);

公共配套设施应分摊成本:9 000x(1400+25 880)=486.86(万元);

自持自用房屋应分摊成本:9 000x(1 800÷25 880)=625.97(万元)。
    2.公共配套设施成本在可售与自持自用物业之间分配。
    公共配套设施分摊的成本为486.86万元，加上直接成本230万元，共计716.86万元，需要在可售面积与自持面积之间进行分配计算。
    可售面积与自持面积之和:22 680+1 800=24 480(万元);
    可售物业应分摊的成本:716.86x(22 680÷24 480)=664.15(万元);

自持自用房屋应分摊的成本:716.86x(1 800÷24 480)=52.71(万元)。

可售与自持自用物业的最终总成本:
   可售物业:7 887.17+664.15=8 551.32(万元);

自持自用房屋:625.97+52.71=678.68(万元)。
   二者合计总成本9 230万元(9 000 间接成本+230直接成本)。