房地产企业将开发产品用于职工福利等各项非直接销售的如何确定收人?

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006)187号)第三条第(一)项及《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号文件印发)第十九条第(一)项的相关规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收人按下列方法和顺序确认:
   (1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
   (2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第二条规定:“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收人应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发2006)187号)第三条规定执行。”
    各地在处理非直接销售行为时，也是按照上述原则执行的，部分地区明确规定需要预缴土地增值税。例如,《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》(国家税务总局海南省税务局公告2021年第7号发布)第八条、《土地增值税征管工作指引(试行)》(鄂税财行便函〔2021〕9号文件印发)第二十二条第(一)项、《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号发布)第三十二条、《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》(北京市地方税务局公告2016年第7号发布)第二十九条第(二)款、《安徽省土地增值税清算管理办法》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号修改)第三十四条第(二)项、《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》(山东省地方税务局公告2017年第5号修订)第十五条、《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》(山西省地方税务局公告2014年第3号发布)第十五条第(一)项第4点等均规定，对房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应当视同转让房地产，缴纳土地增值税，其收人按下列方法和顺序确认:
   (1)按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定;
   (2)按本企业在同一地区、同一年度转让的同类房地产的平均价格确定;
   (3)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。除上述规定以外，有的地方还规定，主管税务机关可以委托县级以上(含县级)价格认证中心参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据价格认证中心的评估价格确定转让房地产的收入。