房开企业以房屋投资的涉税问题处理（案例分析）

A房地产开发公司成立于2021年5月18 日。其中投资人甲公司投入一栋房屋,该房屋为2016年3月外购取得，发票记载购买价格为500万元(为简化，不考虑可计入计税成本的其他税费)，房屋投资作价700 万元(含税)。甲公司相关涉税及会计处理如下(单位:万元):
    1.增值税计算。
    该投资转让的不动产是2016年4月30日之前取得的，根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36 号文附件 2)第一条第(八)项相关规定，可以选择简易方法适用 5%的征收率。
    应缴增值税:(700-500)÷(1+5%)x5%=9.52(万元)。
    城市维护建设税及教育费附加:9.52x(7%+3%+2%)=1.14(万元)。

(假定地方教育附加征收率为 2%，)
   2.印花税计算。
   以不动产作价入股属于财产所有权的转移，应当按“产权转移书据”税目征收印花税。[合同未标明价税分离金额，按合同金额(含税)作为计税基数。
    应缴印花税:700x0.5%=0.35(万元)。
   3.土地增值税计算。
   假设上述不动产属于没有评估价格而有原始发票的情形，因此土地增值税计算如下:

①股东转让不含税收入:700-9.52=690.48(万元);
   ②与转让房地产有关的税金(城市维护建设税、教育费附加、印花税):1.14十0.35=1.49(万元);
   ③土地增值税扣除项目=发票所载金额x[1+(转让年度一购买年度)x5%] +与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用=500x(1+6x5%)+1.49+0=651.49(万元);

④增值额为:700-9.52-651.49=38.99(万元);
    ⑤增值率为:38.99÷651.49=5.98%;
    ⑥应纳土地增值税税额为:38.99x30%-11.70(万元)。 
   【提示】《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税(2018〕57 号)第四条规定:“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税”;第五条规定:“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”;第九条规定:“本通知执行期限为 2018年1月1日至2020年12月31日”。
   4.企业所得税计算。
   该房屋投资前无论是作为固定资产核算还是作为投资性房地产核算，假定已按20 年折旧年限税前列支折旧合计75万元，其他涉及的固定资产清理业务略。
    投资转让所得=收入一成本一税金=690.48一(500-75)-1.49-11.70=252.29(万元);
    每个纳税年度确认所得=252.29÷5=50.46(万元)。
    该所得并入企业当年应纳税所得额一并计算缴纳企业所得税。