房地产企业接受土地使用权投资的涉税及会计处理（案例分析）

A房地产开发公司(一般纳税人)成立于2021年10月18日，其中一个投资人甲公司(一般纳税人)投入一块土地的使用权，投资作价为1000万元(含税)，该土地为 2015 年5月外购取得，原始计税成本 700万元;其余投资人投入现金3500万元。根据成立章程等文书，注册资本为3000万元，10月28日各方投资到位，其中记入“实收资本”科目的金额为3000 万元，记入“资本公积”科目的金额为1 500 万元。相关涉税及会计处理如下(单位:万元):
    1.选择简易计税方法(为简化，甲公司无形资产摊销及土地增值税等相关业务略)的处理。
    (1)甲公司的处理。
    甲公司应缴增值税:(1000-700)÷(1+5%)x5%=14.29(万元);
    城市维护建设税及教育费附加:14.29x(7%+3%+2%)=1.71(万元)。

(2)A公司的处理。
    假设甲公司委托税务机关代开增值税专用发票。

①2021年10月28日各方投资到位时的会计处理。
  取得增值税专用发票并通过增值税发票综合服务平台对扣税凭证信息进行用途确认。
     借:银行存款                3 500 
    无形资产--土地使用权       985.71 
    应交税费--应交增值税(进项税额) 14.29 
   贷:实收资本3 000
    资本公积--资本溢价1 500

②印花税计算。
   注册资本印花税计税依据:3 000+1 500-4 500(万元);

应缴印花税:4500x0.0005=2.25(万元)。

实际缴纳印花税:2.25x0.5=1.125(万元)。
   产权转移书据未列明增值税税款，因此印花税计税依据为:1000万元;应缴印花税:1000x0.0005=0.5(万元)。

③计提印花税的会计处理。
    借:税金及附加--印花税 1.625 
   贷:应交税费--应交印花税 1.625 

④契税计算。
  因A公司不是股东甲的全资子公司，因此A公司承受该土地时需要缴纳契税。应缴契税:1000÷(1+5%)x3%=28.57(万元)。

⑤计提契税的会计处理。
     借:无形资产--契税 28.57 
        贷:应交税费--应交契税 28.57 
   2.选择一般计税方法(为简化，甲公司无形资产摊销及土地增值税等业务略)的处理。
  (1)甲公司的处理。
  销售额的确定:1000÷(1+9%)=917.43(万元);销项税额:917.43x9%=82.57(万元)。

(2)A公司的处理。
  取得增值税专用发票并通过增值税发票综合服务平台对扣税凭证信息进行用途确认。

①各方投资到位时的会计处理。
   借:银行存款 3 500 
    无形资产--土地使用权 917.43 
    应交税费--应交增值税(进项税额) 82.57 
     贷:实收资本 3 000 
    资本公积--资本溢价 1 500 
   ②印花税计算。
   注册资本印花税计税依据:3000+1500-4 500(万元);

应缴印花税:4500x0.000 5=2.25(万元)。
   实际缴纳印花税:2.25x0.5=1.125(万元)。 
产权转移书据未列明增值税税款，因此印花税计税依据为:1 000 万元;
应缴印花税:1 000x0.000 5=0.5(万元)。
  ③计提印花税的会计处理: 
    借:税金及附加--印花税 1.625 
    贷:应交税费--应交印花税 1.625 
   ④契税计算。
因A公司不是股东甲的全资子公司，因此 A 公司承受该土地时需要缴纳契税。
应缴契税:1 000÷(1+9%)x3%=27.52(万元)。

⑤计提契税的会计处理。
    借:无形资产--契税 27.52 
     贷:应交税费--应交契税 27.52 
【提示】实务中，企业接受投资的业务比较复杂，本案例仅为提醒企业在接受投资时需要注意的涉税点，因此对相关处理包括数据等进行了简化。