房地产公司如何划分不得抵扣的进项税额？

丽江房地产公司2017年4月建筑服务项目简易计税收入1030万元，房地产简易计税项目预收收入2100万元，房地产一般计税项目3330万元，管理费用进项税额100万元，请问当期不得抵扣进项税额是多少?假设简易计税项目建设规模20000平方米，一般计税项目建设规模30000平方米。
    分析:
    期间费用进项税额很难说专属于某具体项目，企业多元化经营下收入也会有多种类型，按照销售额比率划分不得抵扣的进项税额对于房地产开发企业无法适用，在预售阶
段，房地产开发企业只有预收款，无销售额，所以采用了与其他企业不一样的计算方注即“建设规模”来划分，这也给我们的实践应用带来了问题。
    我们只能分步来确定不得抵扣的进项税额。
    第一步:按照建筑服务简易计税销售额和房地产项目折算的预收款销售额之和确定销售额合计金额。
1030÷(1+3%)+2100÷(1+5%)+3 330÷（1+11%）=1000+2000+3000=6 000(万元)

第二步:确定建筑服务不得抵扣的进项税额。
1000/6000x100=16.67(万元)

第三步:确定房地产项目进项税额合计。
100-16.67-=83.33(万元)
    第四步:按照建设规模计算房地产项目简易计税不得抵扣的进项税额。
83.33/(20 000+30 000)x20 000=33.33（万元)

第五步:当期进项税额转出额合计。
16.67+33.33=50(万元)
   第六步:账务调整处理(单位:万元)。
      借:管理费用 50 
        贷:应交税费--应交增值税--进项税额转出 50 
    问：房地产老项目选择简易计税，不能抵扣进项税，但如果取得了增值税专用发票，是要先认证再做进项税转出，还是不认证直接以含税价进成本呢?
    答:根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016]36 号文件附件2)，不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照相关公式计算可抵扣的进项额。因此，为避免用途发生转变时，因取得增值税专用发票未认证造成无法抵扣进项称额，纳税人取得固定资产、无形资产或者不动产专用于简易计税项目的，应将专用发票认证但不进行抵扣，待转变用途时据以计算进项税额。
    此问题说明了进项税额转出应转不转会漏缴税款，但是进项税额转入放弃不转则会多