将生地变为熟地转让的扣除项目和应纳税额的计算案例分析

一，将生地变为熟地转让的扣除项目
   对取得土地使用权后投入资金,将生地变为熟地转让的,计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定,是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。
   因而,取得土地使用权后投入资金将生地变为熟地转让的,可以扣除的项目包括如下四项:
    (1)取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用。

(2)开发土地所需成本。

(3)在转让环节缴纳的税金。

(4)加计开发成本的20%。
   二，转让熟地应纳税额的计算案例分析
   【例】乙房地产开发公司 2015年10 月在江苏某地级市取得国有土地使用权100亩，土地出让价款50万元/亩，共计支付土地出让金5000万元,另缴纳契税100万元，缴纳印花税2.5万元。后投入资金10 000万元，进行“三通一平”等土地前期开发，将“生地”变为“熟地”。受金融危机和国家房地产市场调控的影响,甲公司无力再筹资金进行房地产开发。
    2022年6月,乙房地产开发公司将该宗地块以575 万元/亩的价格转让给A房地产公司，取得价款 57 500 万元。土地价款及相关税费都已取得合法有效赁
据，甲房地产开发公司选择适用简易计税方法计算缴纳转让土地使用权的增值税。
    2015年以来，乙公司共计支付贷款利息6000万元。该省规定印花税作为房地产开发费用处理与扣除。
    要求:计算乙房地产开发公司转让上述土地使用权需要缴纳的土地增值税等相关税费。
   【解析】
    (1)转让土地使用权应缴纳的相关税费:
     转让土地使用权增值税的销售额为:(57500-5000)-(1+5%)-50000(万元);
     应缴纳的增值税:50000x5%=2 500(万元);

 应缴城市维护建设税:2500x7%=175(万元);

 应缴教育费附加:2500x3%=75(万元);

 应缴地方教育附加:2500x2%=50(万元);
    应缴产权转移书据印花税:57500x005%=2875(万元)。

(2)转让土地使用权取得的收入:57500-2500=55000(万元)。

(3)扣除项目金额:
    取得土地使用权所支付的金额:5000+100=5100(万元)。

房地产开发成本:10000万元;
   可扣除的与转让房地产相关的税金及附加:175+75+50=300(万元);

(4)加计扣除开发成本的20%:10000x20%=2000(万元);
    扣除项目金额合计:5100+10000+300+2000-17400(万元)。

(5)增值额:
    55 000-17400=37600(万元)。

(6)增值率:
     37600-17400=216%,适用税率为60%，速算扣除系数为35%。

(7)应纳土地增值税:
    37600x60%-17400x35%=22560-6090=16470(万元)。