以土地使用权作为投资合作建房出地方的增值税如何处理
2022-11-03 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
【案例】鑫华投资集团(没有房地产开发资质)2014年以招拍挂形式取得20亩政府出让地,原计划投资兴建企业总部大厦，后因资金投向改变，企业不想继续投入,经多方洽谈，2016年8月选择协鑫房地产开发公司作为合作对象，由协鑫房地产开发公司投入后续建设资金，负责项目的立项、报批报建以及开发建设和运营管理等事项,由鑫华投资集团投入土地并负责将土地用途变更为综合性商业用地，双方约定按协鑫房地产开发公司65%:35%(鑫华投资集团)比例分配开发产品，协鑫房地产开发公司另需支付2000万元固定利润给鑫华投资集团。
【问题】合作建房出地方的增值税的如何处理?
【案例分析】
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定:“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”一方以土地与他人合作建房，不管是采取“以物易物”模式还是“联营”模式，都是以全部或部分土地使用权为代价，获得一部分货币或取回一部分房屋或其他经济利益，都是有偿的，应按照财税(2016]36号文等“营改增”有关规定缴纳增值税。据此，鑫华投资集团以土地和他人合作建房获得的全部房屋的35%和2000万元固定利润，视为是有偿转让了无形资产--土地使用权的行为，应按规定缴纳增值税。但由于除了2000万元固定利润外，对双方各自分得的房屋并没有进行货币结算，因此对此部分应分别核定双方各自的销售额。到目前为止，“营改增”相关文件尚没有进一步对此进行明确或解释。笔者在此建议财政部和国家税务总局应尽快对《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件1(营业税改征增值税试点实施办法》第十四条“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产”中的“(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形”进行明确或解释。因为只有待明确或解释后对这种情况才有办法适用该《营改增实施办法》第四十四条规定的纳税调整，即纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生该办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额:
(1)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
(2)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
(3)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:
组成计税价格一成本x(1+成本利润率)成本利润率由国家税务总局确定。
不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。
这里需要强调的是，出地方取得的固定利润2000万元应作为增值税的应税收入并入销售额纳税，而不能认定为是所谓的“利润”性质。在全面“营改增”之前，国家税务总局早在1994年就在《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复)(国税函发[1994)644号)中明确,对定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。后在《国家税务总局关于印发<营业税问题解答(之一))的通知》(国税函发(1995]156号)中再次明确，房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税;对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。全面“营改增”之后，虽然到目前为止，财政部或国家税务总局的相关文件尚未对此进行明确或解释，但根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税(2016]36号)《附:销售服务、无形资产、不动产注释》“以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税”的规定可知，财政部、国家税务总局对收取的固定利润是认定为销售服务、无形资产或不动产的一种行为，从性质上而言属于增值税的应税收入，应并入增值额纳税，但由于增值税是价外税，因此其取得的2000万元中是包含了增值税款在内的，应注意进行价税分离。
另根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税(201647号)规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税据此，鑫华投资集团可以选择适用简易计税方法，以最终确认的收入(包括35%房屋按市场公允价值计算的部分和另行收取的固定利润2000万元)减去土地取得成本后的余额作为销售额，以5%的征收率按规定计算缴纳增值税，并开具增值税专用发票给协鑫房地产开发用以抵扣土地的进项税额。当然鑫华投资集团也可以选择适用11%税率的一般计税方法计算缴纳增值税，并开具相应税率的增值税专用发票给协鑫房地产开发公司用以抵扣土地的进项税额，
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