房地产企业项目工程用房与销售用房税务处理不同

    房地产开发企业项目开发既需要销售用房，也需要工程管理用房，同样是房屋，两老之间税务处理上略有不同，我们以案例对比分析如下。

    另外，该办法第二十六条第(一)项规定:开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行!集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。因此，这些临时性辅助设不作为计税成本核算对象出现，应作为过渡性成本处理。

   (2)会计处理:这些临时性设施一次性支出金额较大，理应分期摊销，但由于房地产项目开发周期较长，临时性设施一次性计入成本还是分摊计入成本从会计核算效果上看没差别。并且临时性设施均不构成最终开发产品实体，也没必要分摊占地面积的土地，本，对于建造成本，实际发生时直接计入开发成本相关科目，将来开发产品销售时，作共同成本予以分配转出。因此，会计处理和税务处理没有差别。

   (1)是否缴纳房产税。《财政部国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》([86]财税地字第008号)第二十一条明确规定:“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。”第十九条明确:“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。”该文件规定不予征税的临时性建筑物必须同时满足两个条件:其一，必须为基建工地服务;其二，必须处于施工期间。如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。一般情况下，开发项目工地，无论施工企业还是开发企业均会建造基建用房，各自均应按照上述规定处理。

    (2)如何缴纳房产税。本案例中，阳光房地产公司项目施工期间，基建用房1000平方米暂不用缴纳房产税，但是项目结束，基建用房未拆除的话，就必须缴纳房产税了。而售楼部2000平方米、样板间200平方米临时建筑显然不是为基建工地服务的，而是为公司项目销售服务的，因而不能满足上述不予征收房产税的两个条件，应当自建造完毕次月起缴纳房产税。售楼部、样板间的房产税应按自用原值计算。根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税(2010121号)第三条的规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的两倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。由于会计核算中，售楼部、样板间的成本费用归集在开发间接费中核算，仅包括了建造成本，没有包括土地成本，无法确定房产计税原值，因此在计算房产税时要首先进行纳税调整。例如，假设售楼部占地面积为3000平方米，土地成本为1200元/平方米，则售楼部应计入房产原值的土地成本为3000x1200=360(万元)，房产税计税原值为340+360=700(万元)，年均缴纳房产税 700x(1-30%)x1.2%=5.88(万元)。假设样板间占地面积为 450 平方米，容积率低于 0.5，则样板间应计入房产原值的土地成本为200x2x1200-48(万元)，房产税计税原值为50+48-98(万元)，年均缴纳房产税 98x(1-30%)x1.2%-0.823(万元)。

    【友情提示】
     缴纳房产税的宗地容积率如何确定?
     《厦门市地方税务局关于明确将地价并入房产原值征收房产税有关问题的通知》(厦地税函(2011]8号)规定，宗地容积率是指一个地块上的建筑物总面积与地面面积的比以厦门市规划局核发的《工程规划许可证》登载的为准。
    1.宗地容积率低于05的，以房产建筑面积的两倍作为占地面积 A，再以A占总地面积的百分比确认其地价，并入房产原值;宗地容积率高于0.5的，以该宗地的全部地价并入房产原值。
    2. 同一宗地分期开发，在申报房产税时，应按该期(栋)房产建筑面积占该宗地上的房产总建筑面积的百分比配比地价并入房产原值。