合作开发如何确定双方增值税纳税义务发生时间
2022-10-25 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
甲房地产公司2016年10月与乙企业签订一份合作开发协议，协议规定甲房地产公司出资金，乙企业出地，房屋建成后双方按约定比例分配房屋。
问:该如何确定双方增值纳税义务发生时间?
分析:甲房地产公司按照“销售不动产”征收增值税，乙企业按照“销售土地使用权”征收增值税。具体到纳税义务发生时间的确定，根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财(2016]36号文件附件1)第四十五条的规定，“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为:
(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天
(二)纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。(三)纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。
(四)纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
(五)增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。”
合作开发虽然形式较为特殊，但也要遵循增值税纳税义务发生时间的一般原则，鉴于双方合作之初尚未取得现金流入，缴纳大额税款不利于其经营发展，且一方出地一方出资合作建房。在土地投入时暂无法确定土地转让所得，因此，参照房地产企业所得税处理的相关规定，在开发产品完工后实质交付时确定纳税义务发生时间比较便利。当然，首先要取得主管税务机构认可。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔200931号文件发布)规定企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购人开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。在这一转让过程中，土地使用权转让所得等于开发产品购置成本，此时可以一并进行增值税、土地增值税及企业所得税的纳税处理，但不排除纳税义务发生时间滞后风险以及计税金额虚增风险。
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