在建工程转让与股权转让获取开发用地的财税处理
2022-10-25 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
在建工程转让与股权转让获取开发用地的财税处理
目前，房地产企业在房地产交易过程中，通常有两种转让方式:一是直接买卖标的资产;二是通过股权转让的方式收购标的资产所在公司的股权，借此间接持有标的资产。
由于在房地产交易中，直接买卖资产对买卖双方而言均需要缴纳较高税费(增值税、地增值税、企业所得税、契税等)，而通股权转让的方式转让标的资产仅需缴纳企业所得税或股东个人所得税。因此，房地产企业传统的税收策划方式一般是通过股权买卖的方式来转让标的资产。案例：李嘉诚为什么要选择股权转让方式
2012年，李嘉诚欲将北京盈科中心转让给房地产私募基金公司基汇基金，这项初步总价约为9.28亿美元的交易是当时海外私募基金在中国最大的单项物业收购案。盈科中心位于北京知名的三里屯街区，工人体育场北路南段，直接连接地铁10号线团结湖站。三里屯是北京最繁华的商圈之一，潮流酒吧和餐厅毗邻林立，是中外时尚人士经常光顾之地。总建筑面积近17万平方米，由两栋甲级办公楼、两栋服务型公寓、一座大型购物中心组成。盈科中心被收购前归属李嘉诚次子李泽楷旗下盈大地产。假设该楼成本3亿美元，作价9.2亿美元。问:该转让过程中涉及哪些税费?
分析:
一、若直接买卖该楼，则需缴纳税费如下:
卖方(李嘉诚方):
(1)营业税及附加:9.2x560%=0.52(亿美元)。(2)土地增值税:(9.2-3-0.52-3x30%)x50%-(3+052+09)x15%=173(亿美元)。
(3)企业所得税:(92-3-052-173)x25%=0.99(亿美元)
(4)卖方应交税费合计为:0.52+1.73+0.99=3.24(亿美元)，占总销售额的35.2%，占毛利润的52.42%。
买方(基汇基金):
契税:9.2x3%=0.28(亿美元)。
买卖双方应交税费合计为:3.24+028=3.52(亿美元)。
二、由于直接卖楼产生的高额税金将大大抵减所得利润，李嘉诚采取了通过买卖该楼所属公司股权的方式，间接卖楼。值得一提的是，由于在中国境内转让股权需要缴纳25%的企业所得税，因此李嘉诚选择将其股权转让的是处于同一链条上的境外BVI母公司(对 BVI公司的资本利得豁免所得税)。另一方面，对于买方而言，买卖股权也无须缴纳契税。综上，在整个股权买卖过程中，买卖双方都无须交税。
即便在传统税收策划模式下对所有房地产买卖而言，是否将资产买卖变为股权买卖为上上策?
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