划拨土地转让各方应如何补缴契税
2022-10-20 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
甲企业用地为无偿划拨工业用地、2010年经政府审批同意转让给天山房地产公司，方合同约定，天山房地产公司承担应补缴的土地出让金2000万元，另外支付甲企业土地补偿款1000万元。问:双方应如何缴纳契税?
本案例中，划拨用地转让双方甲企业与天山房地产公司均应缴纳契税。
1.划拨土地转让双方均计征契税。《城市房地产管理法》第四十条规定:“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时。批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”
《中华人民共和国契税暂行条例细则》(以下简称《契税暂行条例细则))第十一条规:“以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补微契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。”
《财政部国家税务总局关于对河南省财政厅(关于契税有关政策问题的请示)的批复》(财税〔2000〕14号)规定，以划拨方式取得的土地使用权，经批准再转让的，需由取得划拨土地使用权者补缴土地出让费用或土地收益，并补缴契税，其计税依据为土地出让费用或土地收益，而取得土地使用权的承受方，应依据《契税暂行条例》第四条规定的成交价格缴纳契税。因此，转让划拨土地使用权的，转让者要补缴契税，同时承受方应依照有关规定缴纳契税。
参照《关于委托代征土地使用权出让、转让契税几个具体问题的复函》(成地税函发[1998]85号)的规定，纳税人即土地受让人应纳契税=(土地出让金总额十土地交易价款总额)x4%。若土地交易价低于基准地价，则按基准地价计税。
因此，甲企业转让土地给天山房地产公司，契税计税依据应按照转让总价款3000万元(2000+1000)计算，天山房地产公司应纳契税为120万元(30004)。
3.转让方契税计税依据。根据财税[2004]134号文件的规定，先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。因此，甲企业在转让土地时，应当按照支付的土地出让金计算补缴契税。土地出让金由承受方缴纳，但契税纳税人仍然是甲企业，其应当将购买方实际支付的土地出让金2000万元作为契税的征收依据，甲企业应纳契税为80万元(2000x4%)。
4.如果约定受让方缴纳契税。双方是否可以通过合同约定由承受方缴纳契税呢?参照成地税函发(1998]85号文件的规定，以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让方补缴契税，其计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。若是由承受方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳出让金，契税的纳税义务人仍然是出让方。承受方是否代出让方履行纳税义务、补缴土地使用权出让契税，由双方协商自定。
【友情提示】
如果合同约定受让方代转让方缴纳土地出让金和契税，则受让方支付的土地价款相当于不含税支出，其应纳契税的计税依据需要先行换算，否则存在少纳契税风险。仍以案例假设转让方契税由天山房地产公司承担，则天山房地产公司应缴纳契税为123.20万元[(3000+80)x4%]。
另外，根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)的规定，营改增后计征契税的成交价格不含增值税。
上一篇： 合作开发“定建房”如何会计税务处理
下一篇： 以土地使用权作价投资应考虑税收问题？