通过6个案例来说分析房地产企业成本核算对象的确定
2022-09-28 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
1、可否销售原则：开发产品能对外销售的，应作独立计税成本对象核算；不能对外销售的，
可先作过渡性成本对象归集，然后再将其相关成本摊入能对外销售的成本对象。
案例：
房地产企业开发A项目，其中住宅可对外出售，幼儿园根据规定需无偿移交地方政府。根据
是否销售原则，需将住宅作独立计税成本对象核算，将幼儿园作过渡性成本对象归集，然
后再将其相关成本摊入住宅项目。
2、分类归集原则：对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没明显差异的群体开发
项目，可作一个成本对象核算。
案例：
开发A项目，其中住宅分东区和西区，东区8万平方米2015年3月开始建造，2017年6月完工；
西区12万平方米2015年8月开始建造，2018年2月完工。根据分类归集原则，需将东区和西
区作不同成本对象核算。
3、功能区分原则：开发项目某组成部分相对独立，且有不同使用功能时，可作独立成本对
象核算。
案例：开发A项目，东区住宅沿街一侧还开发两栋商业楼。根据功能区分原则，需将两栋商
业楼作独立成本对象核算。
4、定价差异原则：开发产品因其产品类型或功能不同等导致其预期售价存在较大差异的，
应分别作成本对象核算。
案例：开发A项目，东区住宅中，一栋住宅是回迁安置房，政府规定指导价12,000元/平方
米，其他是普通住宅，单位平均售价40,000元/平方米。根据定价差异原则，需将回迁安置
房、普通住宅分别作成本对象核算。
5、成本差异原则：开发产品因建筑上存在明显差异可能导致建造成本出现较大差异的，
要分别作成本对象核算。
案例：
开发A项目，东区住宅中，一栋住宅是回迁安置房，政府规定指导价12,000元/平方米，五
栋是普通住宅，单位平均售价40,000元/平方米，另有三栋是精装修高档商品房，单位平均
售价80,000元/平方米。
根据成本差异原则，需将精装修商品房分别作成本对象核算。（也适用定价差异原则）
6、权益区分原则：开发项目属受托代建的或多方合作开发的，应分别划分成本对象核算。
案例：
开发 A项目，在项目外，需为地方政府代建一座体育馆，资金由政府按甲企业投入一定比例
拨付。
根据权益区分原则，需将代建体育馆单独作成本对象核算。
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