房地产开发企业“成本加成”的售价，税务部门怎么看

案例

甲房地产开发企业2021年通过招拍挂取得土地使用权，支付土地出让金8000万元，同年进行开发，发生建设成本5000万元，并计入开发成本核算。2022年由于资金紧张，将项目整体转让给乙公司，采用组成计税价格的方法，成本利润率10%，采用组成计税方法确认销售价格为：成本*（1+成本利润率）。



在实务操作中，关于如何确认组成计税价格的中成本存在争议。    



第一种观点：作为甲公司来说，账面开发成本为（土地成本+建设成本），故组成计税价格为：（8000+5000）*（1+10%）=14,300万元；



第二种观点：作为甲公司来说，账面成本为（土地成本+建设成本-土地抵减的销项税额），故组成计税价格为：（8000+5000-8000/1.09*9%）*（1+10%）=13,573.40万元。



两种观点的争议点，主要在于甲公司转让的房地产项目为新项目，甲公司取得土地时，由于政府无法开具增值税专用发票，开具的为土地出让金专用票据，故8000万元土地成本为土地出让金票据价款的全部成本，而建设成本发生时取得增值税专用发票，故5000万元为不含税成本。



第一种观点认为：无论取得土地出让金票据还是增值税专用发票，计入开发成本金额为组成计税价格的计算基数，与取得何种票据无关；



第二种观点认为：首先，根据国家税务总局16年18号公告，在计算销项税额时，可以扣除对应的土地价款。按照文件精神，由于政府无法开具增值税专用发票，故在计算销项税额时，可以抵减土地就价款。然后，根据《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》(财会[2016]22号)文件规定：企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。借记“应交税费—应交增值税(销项税额抵减)”，贷记“主营业务成本”等科目。在确认成本时，土地抵减的增值税，已经冲减成本。故在确认组成计税价格的成本时，应当剔除土地抵减的增值税。



综上所述，两种观点的不同，直接导致企业的增值税、企业所得税、土地增值税的税负不同，实务中，建议企业与主管税务机关提前做好沟通工作，避免带来涉税风险。